Махинации с землей. Мошенничество с земельными участками. Юридическое сопровождение сделки

Покупка участка – действие важное, ответственное и требующее грамотного подхода. Правильное проведение процедуры требует не только больших вложений денежных средств, но и заполнения массы документов и подготовки огромного количества бумаг. И это уже не говоря о том, что потребуется проводить регистрацию!

Торговля земельными участками – прибыльное дело, обеспечивающее бизнесменам огромный доход. А где есть деньги, там есть и желающие получить их обманным путем. Мошенничество в сфере торговли недвижимостью и земельными участками – одно из самых сложных и при этом самых прибыльных для злоумышленника. О том, как действуют мошенники, работающие с землей, и о том, как не попасться на их обман, мы и расскажем в нашей статье.

Мошенничество с земельными участками – преступление не самое распространенное, так как практически все существующие схемы с ним известны, а методы борьбы выработаны и весьма успешно применяются правоохранительными органами. Небольшое разнообразие мошеннических схем обусловлено в первую очередь с тем, что злоумышленникам, как правило, просто негде развернуться и проявить фантазию = при работе с земельными участками приходится оперировать только с бумагами. Однако это не отменяет того, что возможные сценарии следует знать заранее и быть готовым к ним. Итак, мошенничество с земельными участками бывает следующих видов:

• Продажа участков, непригодных для проживания или строительства. Всегда существует вероятность быть обманутым и отдать деньги за землю, на которой фактически не возможно ни жить, ни строить. Для того, чтобы продать непригодный участок, мошенники чаще всего используют поддельные результаты экспертиз или подставных специалистов;
• Продажа несуществующих участков. Еще один вид мошенничества, которым чаще всего промышляют подставные управляющие компании. Один из самых распространенных видов мошенничества с землей. Его суть очень проста – клиенту продается участок, которого на документах не существует вовсе. То есть жертва просто приобретает пакет документов, не дающих ему право пользоваться землей по той причине, что такого земельного участка просто не существует юридически;
• Использование предварительных договоров. Весьма грубый, и потому мало распространенный вид мошенничества. Его суть проста – клиент заключает предварительный договор, передает деньги и в дальнейшем оформлении получает отказ – мошенник либо скрывается, либо отказывается выдавать бумаги и проводить дальнейшие регистрационные действия;
• Продажа участка нескольким покупателям сразу. Самый сложный вид мошенничества, который создает предельно много трудностей. Заключается он в следующем – земельный участок по разным документам без регистрации или по предварительным договорам продается более чем одному участнику. О том, что у земельного участка более одного собственника, обычно выясняется слишком поздно. Особенно стоит отметить тот факт, что опытный мошенник может провести эту операцию таким образом, что продажа нескольким гражданам с юридической точки зрения будет полностью законной;
• Продажа участка по поддельным документам. Самый простой и бесхитростный вид мошенничества. Он подразумевает в себе то, что злоумышленник так или иначе внесет изменения в документы с целю получения выгоды. При этом изменения могут быть самыми разными – от увеличения площади продаваемого земельного участка до полной подделки абсолютно всех бумаг;
• Незаконная продажа или сдача в аренду. Еще один тип мошенничества, подразумевающий участие целых контор. Его даже сложно назвать классическим мошенничеством – это скорее нарушение правил продажи. Заключается такое мошенничество в следующем – организация, которая предоставляет услуги по продаже или аренде земельных участков, занимается своей деятельностью без соответствующего разрешения. Таким образом, любые осуществленные ею сделки могут быть признаны незаконными и аннулируются судом.

Как избежать обмана при покупке?

Итак, теперь вы знаете большинство возможных опасностей и уловок злоумышленников. Теперь стоит научиться с ними бороться. Существует несколько простых правил, которые помогут избежать обмана:

• Всегда проверяйте вашего продавца. Продажей земельных участков могут заниматься только лицензированные организации, которые имеют полный пакет необходимых для работы бумаг и регистрацию в соответствующем госреесте. Всегда начинайте работу с риэлторами с проверки их документов – не бойтесь показаться грубым, это обычная практика;
• Нанимайте независимых экспертов. По сравнению с теми убытками, которые вы понесете в случае мошенничества, стоимость их услуг крайне незначительна. Однако именно независимы специалист сможет провести собственную оценку земельного участка и выяснить, верные ли вам были предоставлены бумаги;
• Пользуйтесь услугами юристов. Они смогут проверить договора на законность, добыть необходимые данные из госреестра, провести все необходимые юридические процедуры при продаже земельных участков. Кроме того, у большинства юристов уже есть опыт обнаружения мошенников, и они смогут сразу сказать, стоит ли доверять вашему продавцу или нет;
• Тщательно проверяйте все документы, которые вам дают на подпись. Да, бумаги для проведения регистрационных действий с земельными участками могут складываться в толстые книги, однако читать их обязательно – нужно хорошо знать все условия сделки и следить за тем, чтобы в них не было никаких лазеек или обходных путей.

Что делать, если вы стали жертвой обмана?

Мошенники могут быть весьма изобретательны и коварны, и шанс попасться на их обман есть даже у тех, кто максимально ответственно подошел к проверке всех бумаг. Более того, опытный преступник может обмануть даже госсулжбы или юриста. Поэтому если вы стали жертвой преступления и потеряли деньги, то вам определенно стоит бороться за свои права.

Первое, что нужно сделать – обличить злоумышленника. Для этого стоит в первую очередь подать заявление в полицию. К самому заявлению обязательно прикрепите все имеющиеся у вас на руках доказательства. Так вы сможете установить настоящую личность преступника, приостановить его преступную деятельность и при этом подготовить почву для дальнейшего разбирательства.

Следующий шаг – подача иска в суд. Он будет иметь две задачи:

1. Наказать преступника в соответствии с Уголовным Кодексом Российской Федерации;
2. Провести аннулирование сделки и вернуть вам ваши деньги.

Обратите внимание на то, что только с помощью суда можно расторгнуть сделку. Даже если полиция и задержит преступника, у неё просто не будет полномочий на то, чтобы вернуть вам ваши же потраченные средства.

Информация!

Самый лучший способ обличить преступника и добиться приговора суда в вашу пользу – подавать коллективные иски. Для того, чтобы подготовить коллективное исковое заявление, вам нужно будет собрать всех пострадавших от рук мошенника, составить общее обращение в суд и подать его. Такие разбирательства обычно длятся дольше и требуют большого количества бумаг на этапе подготовки и ведения расследования, однако процент выигрышных дел при подаче иска несколькими гражданами на порядок выше.

https://youtu.be/PmTZh-t3Mmg

Фото с сайта www.vestum.ru

Мошенник подделал документы на участки и продал их покупателям, которые ничего не знали о такой хитрой схеме. Спустя годы факт преступления вскрылся, и законный собственник земли стал возвращать свои территории обратно в судебном порядке. К этому времени некоторые участки успели продать по несколько раз. Кто в таком случае должен возмещать убытки конечным владельцам земли? В этом вопросе разбирался Верховный суд .

Земельное мошенничество

В 2008 году Александр Савкин подделал документы о праве собственности на 30 земельных участков в Сергиево-Посадском районе. За пару лет злоумышленник успел продать все земли, но в 2012 году факт мошенничества вскрылся. Преступника признали виновным в махинациях с землей и приговорили к трем годам лишения свободы условно (дело № 1-251/2014), а законный владелец территорий - районная администрация, стала возвращать себе участки в судебном порядке.

В числе пострадавших оказался Алексей Пахалков, старший юрист АО "СО ЕЭС" . В 2010 году он купил за 850 000 руб. один из 30 участков у Надежды Гладышевой, который та в свое время и приобрела у Савкина. Покупательница не знала о том, что стала жертвой мошенника и перепродавала землю Пахалкову, уверенная в своих законных правах на нее.

Осенью 2015 года администрация Сергиева-Посада обратилась в суд с требованием к Пахалкову вернуть участок местным властям. Решения по существу в этом процессе так и не случилось: истец и ответчик заключили мировое соглашение (дело № 2-4356/2015 ~ М-3665/2015). Документ предусматривал, что Пахалков уплачивает администрации рыночную стоимость земли - 124 381 руб.

Как вернуть деньги за землю

После таких дополнительных расходов теперь уже законный собственник участка захотел вернуть себе лишние деньги, которые заплатил Гладышевой. Пахалков решил в судебном порядке взыскать с продавщицы неосновательное обогащение в размере 725 619 руб. - это разница между рыночной стоимостью земли и той ценой, по которой он изначально покупал участок.

Ошибки апелляции

Юрист не согласился с решением апелляции и оспорил его в Верховном суде . На судебном заседании в ВС присутствовал только истец. Пахалков сразу пояснил, что Гладышеву привлекали в качестве третьего лица к делу, в котором заключили мировое соглашение. Кроме того, юрист уверял, что в спорном случае имела место лишь видимость передачи участка: "Реально я его в собственность так и не получил". Он говорил о сложности правовой квалификации своего требования и оставил этот вопрос на усмотрение суда.

Тем не менее, как юрист, какой вариант вы считаете лучше? - поинтересовался председательствующий судья, Сергей Асташов .

Более стройной мне кажется версия о применении последствий эвикции (прим. ред. - истребование у покупателя приобретённого имущества по основаниям, возникшим до продажи ) в спорном случае. Стоит отметить, что, заключив мировое соглашение, я уменьшил убытки для ответчика, - ответил истец.

Пахалков добавил, что ответчик вел себя пассивно на протяжении всего спора, начиная еще с дела о виндикации участка. Выслушав все доводы, "тройка" судей удалилась в совещательную комнату и спустя несколько минут огласила итоговое решение: акт апелляции отменить, а дело направить на новое рассмотрение обратно в Московский областной суд.

Эксперты "Право.ru": "Ответчику надо требовать деньги с мошенника"

Конечный покупатель в обсуждаемом случае обычно не признается потерпевшим по уголовному деле о мошенничестве, поясняет управляющий партнер АБ " " Сергей Егоров : "Вред пострадавшему причиняется не самим преступлением, а опосредованно - заключением ничтожной сделки с другим добросовестным покупателем". Так что свои требования конечный покупатель вправе предъявить только тому лицу, у которого непосредственно приобрел участок, отмечает юрист. Вместе с тем, у Гладышевой осталась возможность взыскать уплаченные ею деньги с мошенника, который и продал в свое время участок, добавляет Екатерина Калинина, LL.M., старший юрист практики "Инвестиции в недвижимость" . Однако, с учетом того, что злоумышленника посадили, процесс возврата денег может растянуться на длительное время, предупреждает юрист.

Какие обстоятельства говорят о сомнительности сделки:

Щедрая скидка со стороны продавца

Поспешность заключения договора;

- "свежесть" правоустанавливающих документов на объект;

Несколько последовательных продаж имущества за последнее время;

Нестыковки в документах;

Продажа по доверенности.

Если такие признаки наблюдаются в совокупности, а право собственности возникло у продавца менее трех лет назад (общий срок исковой давности), то от сделки лучше отказаться.

Разрешение споров о границах земельных в судах давно стало обыденностью, соседи часто выясняют, кто и у кого «прирезал» лишний метр или на чьей земле стоит забор. Однако бывает и так: отсутствие сведений о используется разного рода мошенниками.

Новые правила

Информацию о наличии (или отсутствии) сведений о границах земельных участков можно получить из трëх источников:

• публичной кадастровой карты, размещённой на портале Росреестра;
• кадастрового паспорта (выписка из государственного кадастра недвижимости);
• при личном обращении в офис приёма филиала Росреестра или МФЦ с запросом о предоставлении сведений, внесённых в государственный кадастр недвижимости.

При постановке на учëт земельного надела необходимо помнить, что сделать это можно через электронный портал. Владелец участка должен будет пройти регистрацию на портале, заказать услугу, оплатить пошлину и явиться в назначенный день в офис Росреестра или МФЦ (либо сможет, оплатив эту дополнительную услугу, получить электронный документ по почте или с курьером).

Учтите, что перечень документов, необходимых для постановки на учëт, может изменяться в зависимости от вида собственности, состава объекта владения, региона, в котором он находится.

Обратите внимание: невозможность идентификации личности заявителя является основанием для отказа в принятии заявления. Таким образом, процедура регистрации защищает землевладельцев от мошеннических попыток зарегистрировать чужой участок на своё имя.

Кроме того, для того чтобы не «потерять» при постановке на государственный кадастровый учёт ни одного из владельцев участков, в орган регистрации прав представляется единое заявление на все вновь образованные участки. При этом с заявлениями обращаются все участники общей собственности - в том случае, если исходный земельный участок находился в собственности нескольких лиц.

Мошенникам стало легче жить?

Выписка из ЕГРН, так же как и свидетельство о праве собственности, заверяется гербовой печатью и подписывается государственным регистратором, а на электронной выписке проставляется электронно-цифровая подпись. Эти средства позволяют надёжно защитить выписку и гарантируют её подлинность.
Единственным подтверждением зарегистрированного права собственности на объект недвижимости является наличие записи об этом в Едином государственном реестре недвижимого имущества. Поэтому необходимо помнить, что выдаваемый после проведения регистрационных действий документ отражает сведения, актуальные только на момент их внесения в реестр.

Однако с течением времени у объекта недвижимости может смениться собственник, да и сам объект мог претерпеть изменения, на него мог быть наложен арест. Именно поэтому всегда остаётся лазейка для нечестных на руку продавцов. Ни в выписке, ни в свидетельстве старого образца изменения не отражаются - если только этот документ не получен непосредственно перед заключением сделки. Разумеется, такую сделку не дадут зарегистрировать специалисты Росреестра, но это не помешает мошенникам получить, например, аванс и скрыться с деньгами в неизвестном направлении.

Получить выписку (в отличие от свидетельства) можно достаточно оперативно, срок её действия законом не ограничен.

Мошеннические схемы

Переезд против воли

Весьма популярна следующая схема мошенничества с землёй: участок (чаще всего находящийся на неразграниченной территории) может «переехать» по воле нарушителей на десятки километров. В этом случае покупателю показывают участок в живописном месте, часто - с подведённым газом и водопроводом. И цена у участка подходящая, прямо не покупка, а сделка века! Однако после оформления сделки может оказаться, что участок находится вовсе не на том месте, которое первоначально было показано, а в нескольких километрах от него.

Реестровые ошибки в местоположении границ участков, если отклонение площади по итогам исправления ошибки будет не более 5 %, госрегистраторы вправе исполнять самостоятельно, без согласия правообладателей, по истечении 6 мес со дня уведомления.

Двойная продажа

Мошенники также могут попытаться продать объект недвижимости несколько раз. В этом случае при заключении повторных сделок мошенники попробуют воспользоваться дубликатами договоров и свидетельств регистрации права собственности. Разумеется, для удачного завершения такой аферы у мошенников должна быть поддержка со стороны должностных лиц.

Эта мошенническая схема возможна исключительно потому, что некоторые владельцы недвижимости по разным причинам не спешат с оформлением сделки и регистрацией права собственности.

Напоминаем вам, что владельцем имущества будет признан тот, кто первым зарегистрировал право собственности.

Завышение кадастровой стоимости

Продавец может назвать покупателю стоимость участка, которая завышена по отношению к кадастровой. Для того чтобы потенциальный покупатель поверил в названную ему сумму, мошенники используют документы, в которых отображаются неверные координаты объекта, его границы, результаты съёмки (геологической и топографической). Бывает так, что стои­мость участка увеличивается чуть ли не на половину настоящей цены. Расчёт в данном случае сделан на то, что покупатель не станет сразу проводить замеры участка и проверять документы.

Скрытые коммуникации

Стоимость участка будет ниже, если под ним расположены скрытые под землёй коммуникации. Однако продавцу это невыгодно - на таком участке невозможно.

Покупателю в этом случае предъявляют фальшивые документы топографической и геологической съёмки объекта, из которых явствует, что подземный газо- или водопровод отсутствует (или проходит на значительном расстоянии от участка).

Сложность ситуации заключается не только в том, что покупатель не догадывается, что впоследствии земля будет непригодна для строительства. Если выяснится, что на участке находятся скрытые подземные коммуникации, его нового владельца оштрафуют и обяжут переносить коммуникации за свой счёт.

Хозяин неизвестен

Территории, право собственности на которые документально не закреплено (или определено лишь на основе так называемых правовых обычаев), пока ещё есть на карте нашей страны. По умолчанию такие наделы считаются принадлежащими органам местного самоуправления.

Для того чтобы заявить свои претензии на участок, необходимо располагать документом, доказывающим право на недвижимость. Для того чтобы афера состоялась, необходимо, чтобы в таком свидетельстве не указывался адрес участка, но была площадь надела. И конечно, нужен заинтересованный кадастровый инженер, который выполнит межевание и выдаст документ, в котором номер участка и площадь остаются прежними, но будут указаны другой адрес и точки привязки координат.

Доступ к базе

Обладающие доступом к базе данных кадастровые инженеры могут узнать, какие земельные участки на территории определённого садового товарищества являются неиспользованными, а значит, можно оформить на них подложные документы и продать.

Из тех же баз можно получить информацию о том, какие участки не приватизированы. Мошенники изменяют границы таких участков, при этом они присоединяют пустующие земли.

Второй вариант этой же схемы заключается в том, что нечистые на руку инженеры могут изменить границы участка таким образом, чтобы вынести его за границы садового товарищества. Это может быть актуально для тех товариществ, которые граничат с сельскими поселениями. Выгода мошенников в том, чтобы продать участок жителям посёлка, желающим увеличить площадь надела.

Другая стороны проблемы в том, что по всем документам законопослушные владельцы будут захватчиками земли. В этом случае восстановить положение дел возможно только в судебном порядке. Некоторые землевладельцы предпочтут избавиться от проблемной собственности, продав наделы по низкой цене.

Как защититься от мошенников

Далеко не всегда мы можем противостоять мошенникам, однако есть некоторые правила, которые помогут владельцам недвижимости обезопасить себя, а также стандартные алгоритмы поведения в тревожных ситуациях.

Во-первых, необходимо тщательно хранить все документы, относящиеся к объекту недвижимости. По новым правилам отдельные части Единого государственного реестра недвижимости, кадастровые карты и книги учёта документов ведутся в электронной форме. Сами же реестровые дела пока хранятся и в электронной форме, и на бумажном носителе.

Обратите внимание: выдача свидетельств о государственной регистрации права собственности на бумаге не преду­смотрена, а сведения о регистрации прав будут подтверждаться выпиской из ЕГРН. Это означает, что дата получения выписки при подготовке любых операций должна быть максимально свежей.

Во-вторых, каждому землевладельцу целесообразно убедиться в соответствии границ его участка данным, указанным в документации. Необходимо понимать, что сохраняются только права на землю, которые были закреплены ранее выданными документами. Поэтому из-за изменения правил межевания участков необходимо оформление кадастровых документов в соответствии с новыми правилами.

В-третьих, при совершении сделки необходимо провести юристами специальную экспертизу документации. Особенно внимательно надо отнестись к тем случаям, когда сделка совершается в два этапа: сначала заключается договор о намерениях, а лишь потом производится основная часть сделки.

В-четвёртых, настаивайте на том, что вы сами выберете нотариуса для оформления сделки, не стоит соглашаться на кандидатуру продавца, особенно если заключение сделки именно этим нотариусом вам навязывают особенно настойчиво.

Кстати, покупатель может обратиться к нотариусу за консультацией до встречи с продавцом. Нотариус объяснит, каким образом будет оформляться сделка.

Специалисты говорят, что многие схемы мошенничества с землёй вполне могут быть раскрыты ещё до заключения предварительного договора, если покупатели будут заключать сделку по всем правилам, в присутствии и при участии опытного юриста.

В соответствии с новыми правилами кадастрового учёта, копию межевого плана, технического плана и иных документов, на основании которых внесены записи в Единый государственный реестр недвижимости, могут получить только сами правообладатели или их представители.

Сроки оформления документов

Переход на электронный способ оформления и взаимодействия предопределяет то, что межевые планы и акты обследования будут выполняться кадастровыми инженерами в электронной форме. По новым правилам документы в бумажном формате выдаются заявителю только тогда, когда это предусмотрено договором подряда.

Специалисты Росреестра будут информировать заявителя о всех действиях по электронной почте и СМС.

Обращаем ваше внимание, что с 1 января 2018 г. невозможно совершить сдел­ку с земельным участком, границы которого не установлены в соответствии с законодательством, поэтому всем владельцам земли необходимо озаботиться получением соответствующих документов.

Сроки прохождения документов в Росреестре составляют:

• семь рабочих дней - для государственной регистрации прав;
• пять рабочих дней - для кадастрового учёта;
• десять рабочих дней - для процедуры одновременной регистрации прав и кадастрового учёта;
• три рабочих дня - регистрация нотариально удостоверенной сделки, права собственности на основании свидетельства о праве на наследство.
• один рабочий день - при подаче документов в электронном виде.

Обратите внимание: если документы передаются через МФЦ, все сроки надо увеличить на два дня.

Раньше спорные вопросы, связанные с подлинностью подписей в акте согласования границ участка, наличие согласованных границ, корректность публикации данных о границах можно было проверить самостоятельно - теперь же для этого необходимо обращаться в суд.

Кадастровая карта

Публичная кадастровая карта, которую Росреестр ведёт с 2010 г., поможет узнать не только , но и его статус; категорию земель и вид разрешённого использования; присвоенный адрес; кадастровый квартал, район и округ участка; площадь надела и его кадастровую стоимость; дату постановки на учёт. Кроме того, на карте можно найти информацию о том, какой кадастровый инженер работал с участком.

Таким образом, публичная карта может помочь в подборе первоначальной информации о том объекте, который вы намереваетесь приобрести или арендовать.

Как не стать жертвой мошенников при покупке земельного участка и какие документы на землю обязательно должны быть у продавца.

Консультирует управляющий партнёр агентства «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» Владимир Яхонтов.

– Какие схемы чаще всего используют мошенники при продаже загородных домов и земельных участков?

– Бывает, что объект недвижимости пытаются продать по поддельной доверенности. В случае если сделку удаётся провести, но потом правда открывается, такая сделка признаётся недействительной, и покупатель лишается и купленного объекта, и денег. Потом деньги у мошенников практически невозможно получить обратно.

Кстати, мошенники часто пытаются продать недвижимость, не прибегая к услугам риелторских компаний, поскольку профессиональные агенты по недвижимости проверяют юридическую чистоту объектов. Мы давно пришли к решению – чтобы избежать мошенничества, нужно увидеть продавца. Если же по каким-либо причинам продавец дал доверенность на продажу, то до сделки надо постараться убедиться, что доверитель жив-здоров и имеет объективные причины не присутствовать на сделке.

– Как риелтор может помочь покупателю не попасться на удочку мошенников?

– Прежде всего, обращение к риелтору даёт возможность избежать миллиона ненужных просмотров. Если даже в городе лишний просмотр приводит к временным затратам, то за городом на просмотр одного-двух вариантов уходит целый день.

Кроме того, на этапе поиска опытный риелтор отсечёт те варианты, которые, хотя и выглядят привлекательными, скрывают за красивым фасадом подводные камни. Это могут быть проблемы с документами или какие-то бытовые моменты, например, неприятные соседи. Хороший риелтор узнает историю объекта, запросит необходимые документы у хозяев, местных властей и т. п. Мы всегда призываем клиентов пользоваться услугами грамотного юриста, который специализируется именно на конкретном типе сделок.

– Какие документы обязательно должны быть на руках у продавца земельного участка?

– Продавец должен показать свидетельство о государственной регистрации права собственности на участок (для участков, приобретённых после 31 января 1998 года). Если участок приобретён до этого времени, то желательно пройти перерегистрацию.

Также у него должен быть кадастровый план участка и документы по отсутствию или наличию обременений на землю. Если продавец состоит в браке, его супруга или супруг должны дать согласие на сделку.

– Не на каждом участке можно построить дом, но не все покупатели знают об этом. Участок может относиться к землям сельскохозяйственного назначения либо к водоохранной зоне. Стоит ли верить продавцу, если он обещает перевести участок в категорию земель, на которых разрешается индивидуальное жилищное строительство?

– Процедура перевода земель из одной категории в другую очень сложная, дорогостоящая и долгая, поэтому доверять тому, кто обещает это сделать «моментально», не стоит. Что касается того, где и что можно строить, я бы советовал привлекать юристов, которые специализируются именно на земельных сделках.

– Нужно ли заключать предварительный договор на покупку земельного участка?

– Вообще, предварительный договор закрепляет договоренности сторон относительно будущей сделки. По Гражданскому кодексу РФ предполагается, что если одна сторона уклоняется от сделки, то на основании предварительного договора можно соблюсти права второй стороны. Очень важно, чтобы предварительный договор делал профессионал, потому что по незнанию или намеренно одна из сторон сделки может закрепить в договоре условия, которые ущемляют вторую сторону.

– Стоит ли покупателю передавать продавцу аванс после подписания предварительного договора?

– Обычно предварительный договор содержит пункт о предоплате, и эта предоплата может быть оформлена в качестве задатка или аванса. Если договор заключается с помощью солидной риелторской компании, то риск потери денег значительно снижается, поскольку репутация крупного риелтора стоит очень дорого. Если же договор заключается напрямую или с помощью сомнительного риелтора, то риск того, что аванс «уплывёт», значительно возрастает.

– Часто мошенники продают один и тот же участок одновременно нескольким лицам. Как покупателю обезопасить себя в данной ситуации?

– Тут выход один: действовать с помощью профессионалов. Как я уже отмечал, грамотный риелтор отсечёт некачественные предложения ещё до активной фазы поисков. Он может вычислить недобросовестного продавца по признакам, которых не заметит обычный человек.

Нет похожих постов.

Алексей решил переехать в Рязанскую область с семьей с территории Крайнего Севера. В первый год он решил приехать на разведку, купить землю и начать строить дом. Потом привезти семью.

Сделка по покупке земли сомнений у него не вызывала: он покупал участок у давнего друга. Ведь друзья детства не “кидают” друг друга!

Через несколько месяцев выяснилось, что друг Алексея сам купил участок, не подозревая, что приобретает его по поддельным документам. Причем обман был со стороны предприимчивых местных чиновников, которые путем подделки постановлений главы района продали порядка 20 га земли сельхозугодий.

Земля была изъята, деньги Алексей потерял, как и друга.

В Кировской области многодетная семья Ивлевых купила участок и построила дом в местности, которая им очень нравилась. В настоящее время у них на руках постановление суда о сносе самовольной постройки либо о выкупе земли у ее законного владельца — государства.

На момент приобретения участка земля находилась в собственности у матери главы поселения, который “продал” своим родственникам за копейки несколько сот гектаров земли, незаконно переведя их из земель лесного фонда в категорию ИЖС.

Обман был раскрыт спустя годы, виновные понесли наказание, но пострадали семьи, которые выступили добросовестными приобретателями. Увы, в данном случае закон оказался не на их стороне.

Самые известные схемы, которые актуальны сегодня

Чтобы не оказаться в подобной ситуации, рассмотрим самые популярные .

Поддельные документы

К продаже предлагается участок, которого нет юридически. Комплект идущих к нему документов — поддельный. Схема работает на людей, которые слишком доверяют продавцу.

Как пример подобного мошенничества — случай, когда с 2008 по 2011 год некий предприниматель продавал участки в престижном Подмосковье, которых как таковых не было: земля “участков” фактически принадлежала администрации поселения.

За время преступной деятельности он успел продать порядка 30 участков, которые в судебном порядке впоследствии были возвращены законному владельцу — государству. Виновный понес наказание, а люди, доверившие мошеннику свои деньги, взыскивают их до сих пор.

Что преступник может подделать:

• свидетельство о праве собственности;
• кадастровый паспорт;
• личные документы;
• результаты экспертиз, заключений.

Что делать, если вы заключили сделку по поддельным документам?

Попробуйте сначала решить вопрос путем простых переговоров с продавцом. Если же он не берет трубку, отсутствует по месту проживания или прописки — соберите все документы, связанные с покупкой, сделайте их копии и идите писать заявление в ближайшее отделение полиции и как можно скорее.

Именно полиция поможет выяснить подлинную личность продавца и его разыскать. Органы полиции обязаны принимать заявления от пострадавших граждан вне зависимости от их территориальной принадлежности. В крайнем случае, ваше заявление передадут в нужное отделение.

При написании заявления необходимо строго придерживаться предложенного вам образца.

1. В самом заявлении указать дату и место совершения сделки, предшествующие ей обстоятельства.
2. Необходимо тщательно описать обстоятельства, в связи с которыми незаконную продажу вам земельного участка можно было бы квалифицировать как мошенничество.
3. В заявлении должна содержаться просьба о возбуждении уголовного дела по статье 159 УК РФ .

Постарайтесь узнать, нет ли еще пострадавших от рук данного мошенника покупателей.

Если искать виновного не нужно, доказательства собраны, то нужно обращаться непосредственно в суд для подачи иска.

Иск следует подавать чтобы:

• признать совершенную сделку недействительной;
• вернуть деньги.

Как избежать обмана

Чтобы обезопасить себя от такого обмана в дальнейшем, нужно оценить все факторы поведения продавца и при малейшем сомнении в его порядочности нанять независимого эксперта для проверки документов и сведений.

Самостоятельно можно проверить покупаемый участок по публичной кадастровой карте https://pkk5.rosreestr.ru/ .

Можно также действовать через опытного юриста или нотариуса. Эти специалисты обязательно сделают запрос на выписку из ЕГРН, проверят другие документы. В случае сомнений с их стороны, вам предложат отказаться от сделки.

Бумаги частично фиктивные

Изменены границы участка, другие существенные сведения. Иногда на участок могут иметь право третьи лица (недееспособные, дети), о которых умалчивают при продаже. Опасность такой сделки — в ее последующем аннулировании.

Если один из таких факторов был вами обнаружен — несите заявление в суд, чтобы аннулировать сделку и вернуть деньги. Возможно, что вам удастся решить проблему в досудебном порядке. Попробуйте проконсультироваться у юриста, чтобы выяснить порядок действий в случае согласия продавца исправить ситуацию за свой счет.

Чтобы обезопасить себя от такого обмана в дальнейшем, нужно проверить подлинность предоставленных документов хотя бы по публичной кадастровой карте на сайте Росреестра. Чтобы полностью обезопасить себя от такого обмана, лучше запросить свежую выписку из ЕГРН и тщательно сверить данные выписки с документами продавца. Запросить выписку имеет право любое агентство недвижимости, юрист, нотариус.

Предварительный договор

Продавец заключает с покупателем предварительный договор, по которому получает деньги до заключения сделки. Потом исчезает с деньгами. Поскольку это явное и грубое мошенничество, то и нарваться на него достаточно трудно, однако, при определенных условиях все-таки возможно.

Если вы поверили человеку настолько, что стали жертвой подобного обмана, то немедленно пишите заявление в полицию, указав подробно все обстоятельства происшествия.

Для того, чтобы обезопасить себя в дальнейшем, пользуйтесь при совершении покупки банковской ячейкой , из которой деньги продавец сможет забрать только при предоставлении документов о заключении сделки.

Дом с неоформленной землей

Продавец предлагает к продаже дом с земельным участком. В процессе юридического оформления, иногда после передачи денег, выясняется, что оформлен должным образом только дом.

Продавец сообщает, что оформить землю у него не было времени, ссылается на уважительные причины и предлагает покупателю сделать это самостоятельно. Когда новый владелец пытается это сделать, то выясняется, что земля под домом не только не оформлена, но и оформить должным образом ее невозможно, так как она принадлежит к какой-либо категории охранных земель. То есть покупатель отдал деньги за дом с участком, а в собственность получил только дом на муниципальной земле .

Тактика в этом случае

Это зависит от того, насколько вам принципиально оформление участка в собственность. В зависимости от этого вы можете:

• вернуть у продавца часть денег за землю, которую продавать он не имел права в досудебном порядке;
• вернуть деньги и аннулировать сделку по решению суда.

Как правило, чтобы не стать жертвой такого обмана, лучше не соглашаться на покупку дома с неоформленной землей или привлечь к сделке эксперта . Как минимум — обратиться в сельское поселение, чтобы уточнить статус земельного участка и перспективы его дальнейшего оформления в собственность.

Другие наследники

Продавец скрывает факт того, что дом или участок приобретался на средства СМК и не был оформлен должным образом в собственность детей. Возможно, одним из собственником был инвалид. Впоследствии они могут заявить о своих нарушенных правах. Такие сделки впоследствии признаются незаконными, а дети или другие недееспособные граждане восстанавливаются в имущественных правах.

Если Вы стали жертвой недобросовестного продавца, то в данном случае можно попробовать договориться с обойденными наследниками, но только через юриста, который оценит действительность подобных притязаний.

Если дело дойдет до судебного разбирательства, то суд будет не на вашей стороне.

Обезопасить себя от подобной сделки можно только проверив историю последнего приобретателя участка и документов -оснований для его приобретения. Также всегда проверяйте дееспособность продавца, особенно, если продажа осуществляется по доверенности от имени инвалида, психически нездорового лица.

Продажа одного объекта нескольким покупателям сразу

Схема используется при продаже любой недвижимости. Опытные мошенники виртуозно продают один и тот же участок двум-трем покупателям. Выясняется обман не сразу. Разрешить ситуацию без ущерба для сторон фактически невозможно. Частично компенсировать ущерб можно только в случае привлечения недобросовестного продавца к ответственности в судебном порядке и взыскать с него незаконно полученные суммы.

Если у купленного вами участка нашлись другие хозяева, также добросовестные приобретатели, то, как правило, собственником оказывается лицо, которое первым зарегистрировало право собственности .

Если право собственности еще никто не зарегистрировал, то собственность переходит к тому, кто первым заключил сделку.

Как правило, на такой обман решаются люди, проживающие далеко от места преступления. Поэтому судебные тяжбы с ними будут весьма затруднительны. Для установления точного местонахождения мошенника придется обратиться в полицию.

Обратитесь к юристу, чтобы составить грамотный индивидуальный или коллективный иск (в случае обнаружения других жертв нечистоплотного продавца). Как отмечают представители адвокатского сообщества, процент удовлетворения коллективных исков выше, чем исков индивидуальных.

Если продавец не скрывается, то заставить его вернуть деньги можно только через суд.

Чтобы обезопасить себя от заключения такой сделки, нужно проверять личность продавца, и заключать сделку только через своих юристов и нотариуса, если продавец — житель другого региона или страны.

Продажа земли, непригодной для строительства

В данной схеме используются либо поддельные результаты экспертиз, либо привлечение “специалиста”, которые выдают участок как пригодный для строительства , либо пригодный при определенных условиях.

На самом деле жизнь и строительство на участке невозможны. Как бы это ни казалось абсурдным, но такой вид обмана используют и администрации, которые выдают землю многодетным семьям по закону бесплатно.

Семьям предлагаются в рабочем кабинете участки, выбрать один из них можно только на бумаге. И только после фактического оформления в собственность многодетные семьи убеждаются, что участки выделены на затапливаемых землях, либо на болоте, либо посреди участка проходит дорога, которой пользуются местные жители. Вариантов много.

Поскольку строительство на таком участке требует огромных вложений, то получившая его семья может продавать свой надел за бесценок . Если Вы купили подобный участок, то аннулировать сделку и возвращать деньги можете только в судебном порядке, апеллируя к факту предоставления недостоверных сведений продавцом.

Чтобы избежать подобной покупки в дальнейшем, обратитесь за независимой оценкой участка и (или) документов при малейшем подозрении на недобросовестность продавца ими непорядок в документах. Не жалейте денег на услуги независимого эксперта.Такая трата поможет вам существенно сэкономить силы, нервы и средства в дальнейшем.

Незаконная реализация

Схема заключается в том, что лицо, продающее участок, не имеет право это делать . Речь идет об организациях, у которых отсутствуют определенные лицензии и разрешения. Все сделки, заключенные при их посредничестве, в результате оказываются незаконными и аннулируются.

Если с вами произошла подобная история, то деньги придется возвращать в судебном порядке, что будет стоить изрядной нервотрепки.

Чтобы избежать такой сделки, нужно внимательно изучать самому все документы. Если продажа осуществляется через агентство, то необходимо убедиться в наличии лицензии на подобную деятельность. Проверка продавца — это не акт недоверия в настоящее время, а нормальная обычная практика.

Предложение объекта, не состоящего на кадастровом учете

Такой участок может не соответствовать заявленной категории земель , что сделает невозможным ввод в эксплуатацию построенного на нем дома. Либо участок может быть со скрытыми обременениями в виде подземных коммуникаций.

Чаще всего такая земля находится в аренде, и продавец говорит, что ее нужно «дооформить». У него нет времени, поэтому такая земля продается дешевле ввиду срочности. Однако, в процессе дальнейших действий для покупателя обнаруживаются неприятные подробности: оформить законным образом такую землю также чаще всего нельзя.

Если вы оказались в подобной ситуации, то можно как попытаться расторгнуть договор-купли продажи с возвратом денег. Для этого нужно будет доказать в суде, что вы были введены в заблуждение при покупке участка.

Чтобы избежать таких ситуаций, пользуйтесь услугами опытных юристов . Они помогут вам запросить необходимые сведения в Росреестре, провести грамотно сделку. В результате опыта проведения подобных дел, им легче заподозрить обман и посоветовать провести дополнительные экспертизы.

Нерешенный спор с соседями относительно точек границ, другие обременения

Если с соседями длится подобный спор, то все нерешенные, в том числе в судебном порядке вопросы перетекают к новому хозяину. И именно Вам придется продолжать эту тяжбу. Они могут затянуться надолго, так как очень сложно доказать, что прежний владелец претендовал на определенные границы законно.

Однако, избежать такого ущерба возможно, если доверить совершение сделки юристу либо нотариусу, в обязанность которых входит установление обременений на объект покупки. Также стоит обратиться и в местные органы власти, чтобы убедиться в отсутствии долгов и обременений у продавца участка.

Изучение документов всегда следует совмещать с визуальным осмотром участка. Это необходимо, чтобы убедиться в реальности обозначенных документально границ.

Ответственность за противоправное деяние

Чаще всего все перечисленные выше деяния подпадают под “Мошенничество” . Если сумма ущерба составляет менее 250 тысяч рублей (но более 5 тыс. руб.), то злоумышленник понесет наказание по ч.3 ст. 159 УК РФ, а именно:

1. либо штраф в размере от ста тысяч до пятисот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от одного года до трех лет;
2. либо принудительными работами на срок до пяти лет с ограничением свободы на срок до двух лет или без такового;
3. либо лишением свободы на срок до шести лет со штрафом в размере до восьмидесяти тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до шести месяцев либо без такового и с ограничением свободы на срок до полутора лет либо без такового.

Если сумма ущерба более 1 миллиона, то наказание будет по ч. 4 ст. 159 УК РФ: а именно: лишение свободы на срок до десяти лет со штрафом в размере до одного миллиона рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до трех лет либо без такового и с ограничением свободы на срок до двух лет либо без такового.

Вас должно насторожить, если:

• Продавец препятствует визуальному осмотру участка, документов до сделки.
• Сильно занижена стоимость участка ввиду якобы спешности сделки для продавца.
• Правоустанавливающие документы на участок оформлены менее трех лет назад (общий срок исковой давности).
• За последние годы было несколько последовательных продаж данного участка.
• Вы обнаружили любые нестыковки в документах.
• Продавец действует по доверенности.
• Продавец настаивает на оформлении сделки через “своего” нотариуса. В данном случае может иметь место сговор группы лиц, включая представителя юстиции.

Если в вашем случае есть несколько пунктов из данного списка — обратитесь к специалистам. Если же все они присутствуют в совокупности, то лучше откажитесь от покупки или совершайте ее при помощи самостоятельно выбранных независимых юристов.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .