Земельные махинации. Мошенничество с земельными участками судебная практика. Двойная продажа земельного участка

Мошенничество при продаже земельного участка и дач, к сожалению, весьма распространено. Предлагаем узнать об основных схемах обмана, чтобы не попасться на крючок аферистов.

1. Срыв сделки по продаже земельного участка

Сам потенциальный покупатель вносит половину стоимости недвижимости, а потенциальный продавец попросту пропадает с деньгами в неизвестном направлении.

Как обезопасить себя от срыва сделки

• Саму передачу денег стоит проводить только после госрегистрации в соответствующих государственных органах перехода права собственности на данную недвижимость.

2. Фиктивные застройщики

Та или иная компания представляется застройщиком, не имея при этом ни самого возводимого объекта, ни прав собственности на определенную недвижимость. В таком случае, конечно же, могут быть возведены несколько домов – для убедительности и все, а когда деньги получены, они попросту “исчезают” или же сами участки с домами попросту перепродают несколько раз разным владельцам.

Что делать если вы столкнулись с фиктивным застройщиком

• Вариантов несколько, во-первых – попробуйте собрать инициативную группу инвесторов для переговоров с застройщиком. Для эффективного и конструктивного разговора, с целью решения данной проблемы, желательно в группе выделить несколько лидеров, привлечь хорошего юриста, возможно даже строителя и бухгалтера. Если с застройщиком тяжело или невозможно вести переговоры, тогда подавайте иски в суд на застройщика, обращайтесь в правоохранительные органы, привлекайте к своей проблеме внимание властей госструктур (пишите в райадминистрацию, меру города, в администрацию президента, компетентным народным депутатам, в Министерство регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства и т.п.), обращаетесь в СМИ. Можно также просить привлечь государственного застройщика для окончания строительства.
• Еще один вариант это разорвать договор с застройщиком и забрать внесенные средства. В данном случае нужно четко понимать: насколько реально забрать деньги назад; их срок возврата; штрафные санкции за расторжения договора. К слову, если застройщик, по каким либо причинам, не захочет вам возвращать деньги, даже если будет решения суда о возврате средств – не факт, что застройщик вам их вернет.
• Универсального ответа по решению данной проблемы, нет. Все зависит от многих факторов.

3. Мошенничество при продаже земельного участка: операции с поддельными документами

Потенциальный продавец не является фактическим реальным собственником и не имеет документа о праве собственности либо доверенность, на основании которой он может действовать, – поддельная. А настоящий собственник узнает о новых владельцах по факту, когда на его участок приходят люди и выдвигают свои требования на основании поддельных документов о праве собственности экс–хозяев и подписанного ими же договора купли-продажи.

Как происходит купля-продажа по поддельным документам

И дачи, продажа которых осуществляется мошенниками по поддельным документам, издавна получили название «нехороших». Объекьы, как правило, продаются по заниженной цене. Поэтому покупателю никогда не надо останавливать свой выбор на недвижимости, продаваемой по очень низкой цене. С такой покупкой он может приобрести много проблем. Приобретение объекта недвижимости по поддельным документам наносит добросовестному покупателю значительный финансовый ущерб. Такой способ является одним из самых опасных способов мошенничества. Здесь не имеет значения либо это первичные документы - свидетельство о собственности, полученное при приватизации объекта недвижимости, либо вторичные - договор купли-продажи или дарения.

Лица, занимающиеся аферами в сделках с недвижимостью, обеспечивают такую технику подделки документов, что даже специалист не всегда может отличить их от подлинника. Мошенники располагают коллекциями печатей на паспортах, договорах, нотариальных документах, выписках из финансово-лицевых счетов и т.п.

Как обезопасить себя от купли-продажи по поддельным документам

Чтобы избежать обмана необходимо снять копию паспорта продавца. Если он категорически возражает против этого, то с таким человеком лучше не иметь никаких дел. Лучше всего проверить паспорт в полиции на идентичность с учетной карточкой. Такой процедуры мошенник не выдерживает и сразу перестает контактировать с покупателем. Покупатель также может самостоятельно запросить выписку из Единого реестра запретов отчуждения объектов недвижимого имущества, по которой можно судить о степени «чистоты» жилья.

Что делать, если вы все же купили недвижимость по поддельным документам

Признать право собственности за Вами шансов нет, так как сделка ничтожна, а вот вернуть деньги с мошенников возможно, но только лишь на бумаге. В реальности, скорее всего, с этим будут сложности, так как взыскать с физ. лица деньги можно только при условии наличия у него стабильного дохода (оф зарплаты) или имущества, как правило понимаю чем занимаются указанные лица не имеют ни официального дохода ни имущества, т.е. фактически взять нечего. В любом случае, надо работать с органами полиции, вполне возможно, мошенники ущерб возместят для того, чтобы скостить себе срок.

Если вы – владелец недвижимости

Если вам предстоит продажа квартиры, обращайтесь только в проверенные и добросовестным риэлтерам. Обходите стороной недавно появившиеся невзрачные офисы с малочисленным персоналом.

Механизм действий «черных риэлтеров» таков - любое агентство недвижимости просит клиентов оставить документы о праве собственности на недвижимость с целью облегчения работы. Однако если добросовестные агентства делают это для удобства и ускорения процесса купли/продажи, то мошенники используют оригиналы документов для изготовления поддельной доверенности и договора купли/продажи. Кроме этого, документы собственника могут быть получены и при его обращении за другими услугами - к примеру, приватизация или обмен жилья. В своих схемах они пользуются связями в паспортных столах, нотариальных конторах и других организациях, участвующих в оформлении сделок с недвижимостью.

Оформив продажу без ведома хозяина, такие агентства прекращают свою деятельность на прежнем месте, и открываются под новым названием и по другому адресу.

Незаконные действия по продаже недвижимости без вашего ведома могут предпринимать и нечестные родственники. Документы владельца квартиры попадают к ним благодаря доверительным отношениям. Конечно, с незаконной продажей родственниками собственника приходится сталкиваться гораздо реже, чем со случаями работы «черных риэлтеров», но все же иногда такое происходит. Как правило, члены семьи обращаются к собственнику с предложением приватизировать недвижимость. Завладев документами, родственники без вашего ведома продают вашу собственность и исчезают с деньгами. А вам предстоит долгое разбирательство в суде о признании сделки незаконной.

Продажа недвижимости без ведома хозяина может произойти и в том случае, если она надолго остается без присмотра - собственник, к примеру, живет пока в другом городе. Незаконные действия мошенников состоят в подделке генеральной доверенности и других документов и последующей продаже.

Сначала выясняется подробная информация о собственнике квартиры (где он находится, как долго будет отсутствовать и т. д.). Преступники делают это под видом сотрудников социальных служб. А затем действуют по отработанной схеме: подделка паспорта, генеральной доверенности, «продажа» соучастникам преступления, а затем уступка ее другим покупателям.

Как обезопасить себя от продажи вашей же собственности

• никому не передавайте оригинал свидетельства о праве собственности на недвижимость. Если же вам приходится это делать по каким-либо причинам, четко ограничивайте полномочия в доверенности, исключив право продажи земельного участка (дачи);
• сотрудничайте только с таким агентствами недвижимости, репутация которых безупречна;
• при осуществлении сделок с недвижимостью пользуйтесь услугами юристов;
• если вы надолго покидаете свое жилье, ставьте его под охрану и кроме этого, поручите близкому человеку контролировать свою дачу, чтобы избежать ее продажи без ведома хозяина.

4. Мошенничество при продаже земельного участка согласно условий предварительного договора

Излюбленный аферистами метод отъема средств – предварительный договор. Суть схемы заключается в том, что вам предлагают такой “домик в деревне”, от которого невозможно отказаться, но с условием, что окончательная сделка откладывается не некоторое время, так как один из нужных документов находится на оформлении. Причины могут быть разными.

Чтобы не упустить понравившийся вариант, покупатель соглашается подписать предварительный договор и внести аванс. Такой договор не регистрируется, как договор купли-продажи, и не имеет юридической силы. Он лишь подтверждает добрую волю продавца и покупателя, их согласие с условиями сделки. Стоит ли объяснять, что аферист исчезает, как только получает внушительный аванс, причем сразу от одного-двух десятков наивных покупателей.

Как обезопасить себя в случае предварительного договора

Тем не менее, часто такая схема оформления сделки диктуется объективными обстоятельствами и не свидетельствует о мошеннической схеме. Чтобы это понять, необходимо тщательно изучить эти самые обстоятельства. Например, бывает такая ситуация, когда собственник земли проводит процедуру межевания участков в администрации района и пока эта процедура еще не завершена, продавец не может выдать свидетельство о собственности покупателю. Либо процесс перевода земельных участков в другое разрешенное использование еще не завершен. В таких случаях стоит удостовериться в действительности текущих процедур и попросить соответствующие документы или другие данные, подтверждающие их.

5. Афера с банковскими картами

Еще один вид мошенничества, получивший распространение в последнее время. Он подстерегает вас, если вы решили продать недвижимость (либо другую дорогую собственность – к примеру, авто или мебель) через Интернет.

Схема мошенничества

Вам звонит якобы потенциальный покупатель. Он хочет непременно приобрести вашу недвижимость (авто, мебель, быт.технику…), но, к сожалению, в данный момент находится в командировке (в поездке, за границей…). Чтобы другие покупатели не «увели» выгодный товар, он решает перевести вам предоплату. Как это сделать? Удобнее всего на банковскую карту. Вам надо лишь сказать ее номер, а затем на телефон вам придет код подтверждения перевода.

Как обезопаситься

НИ В КОЕМ СЛУЧАЕ НЕ СОГЛАШАЙТЕСЬ НА “ПРЕДОПЛАТУ”. Знайте – это 100%-ный обман. Как только вы назовете номер карты, а также примите код и передадите его «покупателю», все деньги, которые есть на вашей карте, «испарятся», то бишь будут переведены мошеннику.

Эту страницу находят по запросам:

• как мошенники обманывают при покупке участка

Как не стать жертвой мошенников при покупке земельного участка и какие документы на землю обязательно должны быть у продавца.

Консультирует управляющий партнёр агентства «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» Владимир Яхонтов.

– Какие схемы чаще всего используют мошенники при продаже загородных домов и земельных участков?

– Бывает, что объект недвижимости пытаются продать по поддельной доверенности. В случае если сделку удаётся провести, но потом правда открывается, такая сделка признаётся недействительной, и покупатель лишается и купленного объекта, и денег. Потом деньги у мошенников практически невозможно получить обратно.

Кстати, мошенники часто пытаются продать недвижимость, не прибегая к услугам риелторских компаний, поскольку профессиональные агенты по недвижимости проверяют юридическую чистоту объектов. Мы давно пришли к решению – чтобы избежать мошенничества, нужно увидеть продавца. Если же по каким-либо причинам продавец дал доверенность на продажу, то до сделки надо постараться убедиться, что доверитель жив-здоров и имеет объективные причины не присутствовать на сделке.

– Как риелтор может помочь покупателю не попасться на удочку мошенников?

– Прежде всего, обращение к риелтору даёт возможность избежать миллиона ненужных просмотров. Если даже в городе лишний просмотр приводит к временным затратам, то за городом на просмотр одного-двух вариантов уходит целый день.

Кроме того, на этапе поиска опытный риелтор отсечёт те варианты, которые, хотя и выглядят привлекательными, скрывают за красивым фасадом подводные камни. Это могут быть проблемы с документами или какие-то бытовые моменты, например, неприятные соседи. Хороший риелтор узнает историю объекта, запросит необходимые документы у хозяев, местных властей и т. п. Мы всегда призываем клиентов пользоваться услугами грамотного юриста, который специализируется именно на конкретном типе сделок.

– Какие документы обязательно должны быть на руках у продавца земельного участка?

– Продавец должен показать свидетельство о государственной регистрации права собственности на участок (для участков, приобретённых после 31 января 1998 года). Если участок приобретён до этого времени, то желательно пройти перерегистрацию.

Также у него должен быть кадастровый план участка и документы по отсутствию или наличию обременений на землю. Если продавец состоит в браке, его супруга или супруг должны дать согласие на сделку.

– Не на каждом участке можно построить дом, но не все покупатели знают об этом. Участок может относиться к землям сельскохозяйственного назначения либо к водоохранной зоне. Стоит ли верить продавцу, если он обещает перевести участок в категорию земель, на которых разрешается индивидуальное жилищное строительство?

– Процедура перевода земель из одной категории в другую очень сложная, дорогостоящая и долгая, поэтому доверять тому, кто обещает это сделать «моментально», не стоит. Что касается того, где и что можно строить, я бы советовал привлекать юристов, которые специализируются именно на земельных сделках.

– Нужно ли заключать предварительный договор на покупку земельного участка?

– Вообще, предварительный договор закрепляет договоренности сторон относительно будущей сделки. По Гражданскому кодексу РФ предполагается, что если одна сторона уклоняется от сделки, то на основании предварительного договора можно соблюсти права второй стороны. Очень важно, чтобы предварительный договор делал профессионал, потому что по незнанию или намеренно одна из сторон сделки может закрепить в договоре условия, которые ущемляют вторую сторону.

– Стоит ли покупателю передавать продавцу аванс после подписания предварительного договора?

– Обычно предварительный договор содержит пункт о предоплате, и эта предоплата может быть оформлена в качестве задатка или аванса. Если договор заключается с помощью солидной риелторской компании, то риск потери денег значительно снижается, поскольку репутация крупного риелтора стоит очень дорого. Если же договор заключается напрямую или с помощью сомнительного риелтора, то риск того, что аванс «уплывёт», значительно возрастает.

– Часто мошенники продают один и тот же участок одновременно нескольким лицам. Как покупателю обезопасить себя в данной ситуации?

– Тут выход один: действовать с помощью профессионалов. Как я уже отмечал, грамотный риелтор отсечёт некачественные предложения ещё до активной фазы поисков. Он может вычислить недобросовестного продавца по признакам, которых не заметит обычный человек.

Нет похожих постов.

Покупка жилья, земельного участка или аренда недвижимости сопряжены с риском стать жертвой мошенников. Значит, нужно не только знать законы РФ, но и соблюдать некоторые правила при совершении таких сделок.

Согласно практике последних лет, мошенничество в сфере недвижимости практикуется в различных направлениях: купля/продажа, аренда, ипотечное кредитование, долевое строительство, риэлторские услуги и прочее. Даже участие профессионального специалиста в лице агентства недвижимости не дает 100%-ной гарантии, что сделка будет иметь благополучный исход без обмана и крупных денежных потерь. Поэтому правоведы нашей компании рекомендуют пользоваться услугами только проверенных риэлторов, а в качестве страховки обсуждать детали будущей сделки и документов с независимыми юристами. Это даст защиту от подписания фиктивных бумаг и финансовых потерь, что является главной целью преступников.

в жилищной сфере: виды и схемы

Все сделки с недвижимостью, а также права и обязанности собственников регулируются жилищным, гражданским и административным кодексом РФ. Ответственность за мошенничество на рынке недвижимости наступает по ч. 4 ст. 159 УК РФ, которая подразумевает наказание до 10 лет лишения свободы.

Невзирая на строгость законодательной базы, аферистов не смущает возможность судебного разбирательства. Какие виды мошенничества можно встретить в 2018 году?

1. Мультисделки, при которых один объект продается одновременно нескольким покупателям. Договор купли-продажи заключается в разных местах с получением всей суммы или задатка на собственность. Приоритет остается за покупателем, который первым оформит жилье в Росреестре, а остальные останутся и без денег, и без квартиры.
2. Инвестиции в недвижимость на стадии строительных работ – выгодное предложение с печальным исходом, при котором жилье признается незаконно построенным, а СК (строительная компания) исчезает в неизвестном направлении.
3. Прямой обман в договоре, который подписывается собственником. Так, в случае заключения сделки на ремонтные работы владелец может поставить подпись в документах на передачу прав собственности или продажу недвижимости неизвестным лицам.
4. Выгодные условия для малоимущих и неблагополучных семей от АН. Чаще всего мошенники предлагают продажу квартиры с предоставлением более выгодного варианта, который в реальности оказывается на порядок хуже предыдущего. В результате владелец лишается своей жилплощади, разницы в цене и получает ветхое, непригодное к проживанию жилье.
5. Подделка документов – высокий уровень мошенничества, который требует юридических знаний и проверки каждого пункта перед заключением сделки. Вариант обмана – поддельные завещания на недавно усопшего человека с последующей продажей недвижимости в максимально короткие сроки. Пострадавшая сторона – новые жильцы, которые будут выселены из квартиры, а доказать право на собственность, а также вернуть деньги им будет крайне сложно.
6. Квартиры с обременением (временно выбывшие жильцы, залог, наследники и прочее). При оспаривании сделки закон будет на стороне владельца, а покупатели останутся ни с чем.
7. Продажа жилья в долевой собственности без уведомления дольщиков, в том числе несовершеннолетних детей. Договор будет расторгнут через суд, а вернуть деньги практически невозможно.

Обратите внимание!

При покупке жилья у владельца, состоящего в браке, должно быть согласие супруга/супруги на сделку или отказ от претензий в письменной форме.

Мошенничество с залогом на недвижимость

Область кредитования включает услугу по займу под залог недвижимости, что также сопряжено с риском столкнуться с мошенниками. Уловка злоумышленников кроется в документах на залог, которые с юридической точки зрения составляются как договор купли-продажи или переуступки прав на собственность. В результате подписания соглашения без контроля со стороны опытного юриста владелец передает аферистам жилье за символическую плату.

Дальнейшие действия преступника – выселение владельца и перепродажа имущества. Доказать факт мошенничества сложно, так как собственник лично подписал договор.

Также следует учитывать вариант продажи жилья с предоплатой, что предполагает предварительное согласие обеих сторон на условия купли-продажи жилья. На деле мошенники могут взять процент с продажи одновременно с нескольких граждан, предлагать жилье с обременением или вообще арендуемую жилплощадь с фиктивными бумагами.

Мошенничество в агентствах недвижимости

Многие граждане доверяют свою собственность опытным агентам по недвижимости, полагаясь на компетентность специалистов и юридическую чистоту сделки. В 2018 году махинации с недвижимостью встречаются не только среди застройщиков и собственников, но также и среди АН (агентств недвижимости), которые действуют несколькими путями:

• сдача квартиры на длительный срок по доступной цене с предоплатой за весь период из-за срочности отъезда. Такая схема популярна еще с 90-х годов, но остается актуальной и сегодня. Лжесобственник арендует жилье на короткий промежуток времени и быстро передает его новым арендаторам. Итог: деньги уплачены, из квартиры выселили, отыскать преступника практически невозможно;
• услуги по аренде с предоставлением списка несуществующих/вымышленных адресов и контактов по выгодным вариантам за символическую плату;
• продажа жилья по доверенности без участия собственника – махинация с фальшивыми документами или доверенностью на имя умершего гражданина, которая в любом случае будет оспорена истинными правообладателями в суде;
• предоплата перед началом оформления документов на квартиру/дом, который впоследствии оказывается в аренде.

Обратите внимание!

При выборе АН рекомендуется доверять компаниям, имеющим высокий рейтинг на рынке недвижимости, официальный сайт (срок регистрации не менее 1 года), юридический адрес и телефон, что легко проверить через специальные сервисы.

Мошенничество с земельными участками

В современном обществе остро стоит вопрос о покупке земельных участков, при сделках с которыми также встречаются случаи мошенничества. На сегодняшний день можно выделить несколько наиболее популярных схем обмана. Они во многом строятся на незнании земельного Кодекса РФ, который за последние годы претерпел множество изменений.

Двойная продажа земельного участка

Двойная продажа одного участка нескольким застройщикам/собственникам. Махинация осуществляется в небольшой промежуток времени между заключением договора и регистрацией в росреестре. Преступники предлагают вариант предоплаты по заверенным дубликатам правоустанавливающих бумаг.

Ложное расположение земельного участка

В документах намеренно делается ошибка в обозначении координат расположения участка. Покупателю показывают на карте один участок, а в собственность передается совсем другой. Например, болотистая местность, балка, участок в лесу и прочее. Чтобы не стать жертвой обмана, следует провести сверку координат и границ участка, используя официальные источники и визуализацию объекта.

Продажа запрещенного к ИЖС участка

Подделка топографической и геодезической съемки – дело умелых махинаторов, которые продают участки под индивидуальное жилое строительство, не имея разрешений. Владелец становится законным правообладателем земли, проводит строительные работы и даже прокладывает коммуникации, которые впоследствии придется сносить или переносить за свой счет. Суть аферы в ценовой разнице между участками под ИЖС и землями сельскохозяйственного назначения.

Махинации с документами

Все сделки с недвижимостью сводятся к обязательной процедуре оформления документов, которые могут быть легальными и фальсифицированными. Схемы обмана с бумагами:

• некорректность оформления бумаг, в том числе подпись человека, не имеющего на то полномочий/прав;
• фиктивный акт, о реальной форме которого, покупатель ничего не знает;
• оформление сделки без упоминания третьих лиц, имеющих право на участок.

Прежде чем соглашаться на подпись неизвестных соглашений и прочих документов, лучше провести проверку данных и корректность заполненных страниц у опытных юристов. Это поможет избежать финансовых потерь и проблем в будущем.

Куда обращаться и как доказать мошенничество с недвижимостью

Как доказать мошенничество с недвижимостью простому человеку и куда следует жаловаться в первую очередь? Ответы и рекомендации компетентных юристов нашего центра:

• первая инстанция, куда следует нести заявление по факту мошенничества, – полиция;
• от того, насколько правильно будет составлено заявление и предоставлены подтверждающие вину доказательства, зависит длительность разбирательства и его результат;
• чтобы признать сделку недействительной, а также вернуть свои деньги, предстоит доказать обман со стороны АН, собственника или иных лиц, а также получить решение суда, что подразумевает подачу иска со всеми вытекающими обстоятельствами;
• к исковым требованиям, как и к заявлению в полицию, надо приложить записи разговоров, документы, переписку, контактные данные, фото и иные сведения, которые помогут в максимально короткие сроки найти аферистов.

Образец заявления в полицию можно найти в интернете или скачать на сайте нашей компании.

Наказание и сроки давности

В 2018 году за мошенничество с недвижимостью вменяется ответственность по статье 159 УК РФ. Доказать виновность подозреваемого можно только при наличии неоспоримых доказательств, коими являются:

• описание личности мошенника;
• данные преступника и фигурирующей в договоре компании;
• договоры, подписи, фото- и видеосъемка, платежные поручения;
• показания свидетелей и т.д.

По этой статье суд выносит приговор с наказанием в виде лишения свободы до 10 лет, штрафа до 1 млн руб. или в размере дохода осужденного за период до 3-х лет, ограничение свободы до 2-х лет. Суровость наказания зависит от отягчающих и смягчающих вину обстоятельств, количества эпизодов по делу, суммы похищенного обманным путем и размера нанесенного ущерба – как физического, так и морального.

Обратите внимание!

Срок давности по таким преступлениям исчисляется по ст. 78 УК РФ и может достигать 10 лет.

Резюме

При покупке недвижимости на первичном/вторичном рынке, следует внимательно изучить документы на объект, прежде чем поставить свою подпись. Если юридических познаний в этой области недостаточно, то лучше воспользоваться поддержкой опытного юриста или компетентного риэлтора.

Признаки мошенничества при сделках с недвижимостью:

• крайне низкая цена;
• частая смена владельцев земли/квартиры/дома;
• отсутствие хозяина (у продавца есть только доверенность);
• часть документов представлена в виде заверенных копий, без оригиналов.

Какие документы должны быть предоставлены по требованию покупателя:

• выписка из ЕГРП, свидетельство о праве на собственность;
• право на наследство, договор и иные правоустанавливающие бумаги;
• справки НД, ПНД;
• письменное согласие супруга/супруги;
• паспорт БТИ и технические документы по перепланировке жилья;
• разрешение на продажу от органов опеки в случае долевого участия ребенка и иные документы.

Также рекомендуется проверить все данные по жилью/земле на официальном сайте Росреестра и у судебных приставов. Помните: потерять деньги проще, чем вернуть их в полном объеме даже в случае признания вины мошенника. Возмещение средств может затянуться на годы, а при своевременной консультации с юристом таких трат можно избежать.

Последние вопросы по теме: «мошенничество с недвижимостью »

Обман при продаже квартиры

Добрый день.

Я заключил договор при продаже квартиры, а деньги мне переведены не были. В регпалату со сдачей документов на регистрацию я не ходил.

Как я знаю, без регистрации сделка по продаже квартиры не может быть завершенной. Как мне поступить, ведь договор я подписал, правда никаких расписок не давал? Будет ли это обман при продаже квартиры или нет? Заранее спасибо.

александр, г.

мошенничество с недвижимостью

Юрист: Антон Белобров

сейчас offline

Без государственной регистрации сделка не будет окончена, так как Регцентр без вашего личного присутствия не оформит в несения изменений в реестр. Необходимо заказным письмом направить уведомление о расторжении договора, в связи с неисполнением обязанностей одной из сторон.

Аферы с недвижимостью и защита от них

Здравствуйте. Покупаю квартиру в ипотеку, завтра подписываем предварительный договор сделки с недвижимостью и отдаем задаток. Можно ли как-то подстраховаться, чтобы не получилось так, что после подписания договора я не увижу ни агента, ни хозяйку? Хозяйка сама проживает в другом городе. Как защитить себя от афер с недвижимостью?

Евгения, г. Санкт-Петербург

мошенничество с недвижимостью

Юрист: Роман Иванов

сейчас offline

Задаток и так является формой обеспечения обязательств в части заключения основного договора. Также не стоит забывать, что и банк, предоставляя Вам кредитные средства, проверяет продавца. Если Вас что-то смущает, дайте посмотреть документы юристам.

P.S.: Запомните, что если аферист захочет «кинуть», то он кинет не смотря на то, какие условия были в договоре и какие бы документы он Вам не представлял.

Юрист: Мария Зандберг

сейчас offline

Евгения, самым верным способом «подстраховаться» от аферы при оформлении сделок с недвижимостью - обратиться за очной помощью юриста, чтобы проверили тексты договоров и порядок сделки. Стоимость юр. услуг в этом случае просто несопоставима с риском потерять серьезную сумму за квартиру.

В случае с ипотекой, если это серьезная кредитная организация/банк, то их юр. отдел также производит проверку юр. чистоты приобретаемой вами недвижимости. В большинстве случаев это служит также некоей доп. гарантией, что все ок.

Самостоятельно до заключения предварительного договора вы можете сделать запрос в Росреестр и внимательно проверить паспорт продавца и её паспортные данные в договоре (естественно, она должна числиться единственным собственником квартиры в свидетельство о собственности), а также оставить себе копии всех правоустанавливающих документов на квартиру и копию паспорта. В выписке Росреестра вы увидите, кто является собственником, с какого времени, не заложена ли квартира и не является ли она предметом судебного разбирательства.

Также вам стоит обратить внимание на п.1 и 2 ст. 381 ГК и на то, что задаток и залог - это разные понятия. Удачи!

Юрист: Наталья Белоусова

сейчас offline

Добрый день! Попросите посмотреть паспорт собственника квартиры и документы на квартиру (свидетельство о праве собственности), в свидетельстве должны быть указаны данные собственника квартиры (в том числе и прописка). Агент также, скорее всего, работает в риэлторском агенстве и не заинтересован в плохой репутации. Уточните, к какому агенству он относится. Кроме того, в предварительном договоре должна быть прописана ответственность за невыполнение условий сторонами. В этом случае Вы сможете привлечь продавца к ответственности в судебном порядке.

Удачи Вам.

Как отменить договор купли продажи земли, если нас обманули?

Помогите, пожалуйста! Купили земельный участок (подписали договор купли-продажи и написали заявление на государственную регистрацию права, отдали деньги). 25 сентября свидетельство будет готово. Но только сейчас поняли, (увидели кадастровый план), что нас в вели в заблуждение: на словах риэлтор говорил, что участок прямоугольный 25 метров на 60. а на деле оказался многоугольником ширина меняется от 20- макс до 12 м. Такой участок мы бы не купили, знай это раньше. Как нам быть, подскажите. Спасибо!

Нина Михайловна Максимова, г. Вологда

мошенничество с недвижимостью

Юрист: Дмитрий Бондарюк

сейчас offline

Здравствуйте.

Обращайтесь к продавцу для урегулирования спора. Если договоритесь, обратитесь в Росреестр с заявлением об отмене регистрации. Если он не пожелает расторгать договор, то у вас только один вариант, обращение в суд. Но это будет сложная процедура, поскольку в стандартных договорах есть фраза, что настоящий договор заключен добровольно, не под влиянием обмана, заблуждения и т.д. Велика вероятность, что сделку оставят в силе. Если регистрацию не оформите должным образом право собственности у вас не возникнет, будете и без денег и без земли. Как вариант после регистрации собственности продадите, но там налоговые последствия могут быть.

Мошенничество с квартирой

У меня была договорённость с сожительницей, что я ей дарю свою 2-х комн. квартиру, а она взамен списывает мой долг перед ней в 300 тыс.руб. даёт мне однокомнатную квартиру и оставшуюся разницу в деньгах. Дарение было оформлено нотариально (я состою на учёте в НД с 1999г.), после чего она отказалась выполнять свои обязательства по договорённости, а ещё чуть позже меня пытались убить двое неизвестных. Все суды я проиграл. Оказывать на меня давление ей помогал на тот момент старший УУМ ОВД Зюзино. Что можно сделать сейчас? Куда обратиться, чтоб закон заработал?

Александр, г. Москва

мошенничество с недвижимостью

Юрист: Гурам Квиквиния

сейчас offline

Здравствуйте, Александр! Вы совершили притворную сделку, то есть, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях. В данном случае Вы прикрыли обмен квартирами с целью погашения долга. Такая сделка ничтожна, то есть, не влечет юридических последствий. Я не могу представить, почему Вы «проиграли все суды». Полагаю не смогли убедить суды в том, что говорили. Это, что касается гражданского судопроизводства.

То, что Вы описали, содержит все признаки мошенничества, прикрытого гражданско правовыми отношениями, эта не редкость. Вам надо написать заявление о возбуждении уголовного дела. Заявление надо писать в виде обвинительного заключения. Это значить, что в заявлении надо указать все признаки, элементы, состава мошенничества и привести доказательства подтверждающие их наличие. Если Вы суды проиграли по несложному делу, вряд ли Вы сможете написать самостоятельно качественное заявление, по этому рекомендую обратится к юристам. Дело сложное, но не безнадежное.

Желаю Удачи!

Мошенничество с квартирой

Добрыдь день,

17.02.2014 мы с мужем купили квартиру, старая хозяйка в мае 2014 года прописала к нам в квартиру иностранного гражданина (гражданина Узбекистана), когда сотрудники миграционной службы связались с регистрационной палатой, где нам выдавали документы на квартиру, и задали вопрос как она могла прописать без нашего ведома ин.гражданина, они сказали, что новые свидетельства выдают нам на руки. а старое отдают им, прошлым хозяевам. видимо она решила заработать на этом, на сколько я знаю за это получают хорошие деньги. Что делать нам? с ее стороны это мошенничество, как нам наказать ее, можем ли мы подать на ущерб?

Ольга, г. Бакал

мошенничество с недвижимостью

Юрист: Эдуард Манюров

сейчас offline

Добрый день Ольга!

Можете написать заявление в прокуратуру с изложением всех обстоятельств дела, приложите имеющиеся у Вас документы.

По поводу ущерба. Поскольку у Вас зарегистрировали еще одного человека, то счета за ЖКХ услуги увеличились. Попросите в Вашей Управляющей компании произвести расчет разницы в стоимости предоставленных услуг. Эту разницу как раз и сможете взыскать с предыдущей хозяйки. Плюс моральный ущерб (это конечно копейки и за них еще побороться надо будет), плюс расходы по снятию с регистрационного учета гражданина Узбекистана (если у Вас этим юрист будет заниматься).

Земельный участок

Добрый день!!! Мой знакомый покупает земельный участок(на ООО.) Продавец тоже юр.лицо. Какие налоги и кто оплатит??? Подскажите пожалуйста....

Ришат, г. Сургут

мошенничество с недвижимостью

Юрист: Владислав Быков

сейчас offline

Добрый день Ринат!

При продаже налог платит продавец, если продавец физическое лицо 13% с суммы превышающей 250 000 рублей, если юридическое в зависимости от режима налогообложения.

С уважением, Владислав Быков

Покупка земельного участка

Здравствуйте. Покупаем земельный участок у частного лица. Каков порядок заключения сделки? Какие документы нужно запросить и самим подготовить? Как безопасно передать деньги? Как быть, если нужно внести аванс?

Евгений, г. Курган

мошенничество с недвижимостью

Юрист: Надежда Ступина

сейчас offline

Лучше всего, конечно, чтобы вашу сделку сопровождал юрист. Именно юрист, а не риэлтер.

Какие документы нужны при сделке:

возьмите сами в кадастровой палате выписку из реестра на этот земельный участок, сведения по адресу объекта открыты для всех, только нужен ваш паспорт и точный адрес объекта. Далее у собственника должен быть кадастровый паспорт земельного участка и свидетельство о государственной регистрации права собственности. Кроме того, собственник должен вам показать подлинный экземпляр правоустанавливающего документа на этот участок: это либо договор купли-продажи, либо дарение, либо Постановление о выделении земельного участка, в общем, документ, на основании которого собственник владеет этим участком.

Юрист: Надежда Ступина

сейчас offline

Аванс передаете в небольшой сумме обычно, если большая сумма, это подозрительно, собственник дает вам расписку, написанную собственноручно о том, что получил от вас в качестве аванса за земельный участок такую-то сумму.

Указывает свои данные паспорта и места регистрации. Вы при этом проверьте его регистрацию места жительства.

При передачи всей суммы денег воспользуйтесь банковской ячейкой.

Покупка и продажа недвижимости - это всегда риск.

Так что пригласите юриста на подготовку и проведение сделки.

Юрист: Надежда Ступина

сейчас offline

Ну справку из психдиспансера взять - это обычное дело при сделке, он на вид может быть и здоров, а на учете состоит, и дети могут оспорить. Для этого нужен юрист, он за вас все спросит. Согласие супруга необходимо, без него не примут документы в регпалате, если недвижимость приобретена супругами в браке.Если объект недвижимости является личной собственностью супруга, то есть не нажит в браке, а приобретен по другому основанию- по договору дарения или по наследству перешел, то согласия не нужно супруги.

Обманули при продажи зем участка

Пожалуста помогите маме 72 года Она нашла покупателя на уч 10соток Покупатель сделал договора все сам в регестрац.полат Он предложил схему 30т руб по договору и 400т руб через расписку и сказал ей что деньги выплатит ей после регист сылаясь на то что там есть долги внутренние Мама все подписала все это время он выходил на связь потом он отключил телефон денег она так и и неполучила

виталий, г. Москва

мошенничество с недвижимостью

Мошенничество с квартирой

здравствуйте! У у меня пасынок женился 5 лет назад на женщине с ребенком она из маленького города все было нормально но недавно она звонила моей дочери которая сводная сестра пасынка и заявляет что квартира которая принадлежит пасынку будут переоформлять на нее и причину не объяснила у них нет общих детей.Пасынок пьет часто но некогда не говорил что хочет,переоформить квартиру на нее,да него дозвонится невозможно она забрала телефон и говорит что он потерял и все связи с ним только через нее.Договорились что он приедет к моей дочери то есть к своей сестре,чтобы поговорить почему решили так, если правда это решение принял он,Но он не приехал,телефон она отключила и мы не смогли позвонить через2 часа он позвонил пьяный и сказал что не приедет Я высказал что жена его спаивает и препятствует чтобы встретится с родственниками он не стал возражать,он не работает и пить не на что,она специально спаивает документы на квартиру у его тети он сам отдал на хранение, его жена просит их отдать но тетя не отдает без его ведома,раньше его жена жаловалась моей дочери что он часто выпивает но сейчас сама спаивает а у него больная печень,нам кажется что она хочет завладеть квартирой как нам быть,мы видим в этом мошенничество не исключено что может и отравить и как нам поступить чтобы огородить от нее и он не потерял квартиру,ведь она тут же разведется и бросит его ведь ему всего 39 лет он еще может создать нормальную семью!мы

Гиви, г. Москва

мошенничество с недвижимостью

Юрист: Андрей Дьяконов

сейчас offline

Здравствуйте Гиви! Квартирный вопрос в наши дни приобретает все большую значимость, семейные «войны» с различными правовыми последствиями для участников приводят лишь к негативным последствиям. Судебные разбирательства по жилищным спорам не прекращаются. Для получения квалифицированно консультации следует прояснить юридически важные обстоятельства в отношении этой квартиры, а также действительность намерений Вашего пасынка. Только после этого Вы сможете получить рекомендации от меня лично, а также Уважаемых коллег проекта в части сохранности жилой недвижимости о которой идет речь. Мы готовы обсуждать Вашу проблему, а Вы готовы предоставить нам достоверную информацию? Надеюсь мой ответ внес некоторую ясность, удачного Вам дня

Например, продавец имеет доступ к ячейке после регистрации договора купли-продажи недвижимости, а покупатель имеет доступ в том случае, если рег. орган. отказал в регистрации договора при условии предъявления договора с отметкой об отказе в регистрации.

В договоре купли-продажи недвижимого имущества можете прописать следующий порядок передачи денежных средств: " Денежные средства по настоящему договору (цена договора согласно пункту____) подлежат помещению в банковскую ячейку в полном объеме до сдачи документов в регистрирующий орган. После перехода права собственности на помещение от Продавца Покупателю Продавец получает доступ к банковской ячейке после предъявления следующих документов: договора с отметкой регистрирующего органа, выписки из ЕГРП, подтверждающей право владения Покупателя помещением"

Варианты формулировки данного пункта могут быть разнообразные, в зависимости о реальных договоренностей и пожеланий.

Юрист: Владислав Новиков

сейчас offline

Добрый день! По общей практике в Москве большинство расчетов происходят через депозитарную ячейку в банке. Арендуется ячейка и в дополнительном соглашении к договору аренды прописываются условия доступа. Данная практика сложилась из-за длительности регистрационных действий и в большинстве из-за несовпадающей цены в договоре и реальной цены. На сегодняшний день существуют более безопасные виды расчетов безналичный перевод, аккредитив или депозит нотариуса.Удачи!

Еще Марк Твен советовал покупать землю, так как она больше не производится. Действительно, приобретение участков считается выгодной долговременной инвестицией, не подверженной инфляции. Однако в процессе сделки вас могут обмануть. Стоимость земли высока, и это привлекает к этому бизнесу множество мошенников. Поговорим о наиболее часто использующихся схемах мошенничества и о том, как действовать, чтобы не стать жертвой злоумышленников.

Мошеннические схемы при продаже земельных наделов чрезвычайно распространены. Некоторые источники утверждают, что попытки их использования сопровождают треть всех подобных покупок. Высокая стоимость участков позволяет получить большие незаконные доходы. По этой причине в таких схемах могут участвовать и весьма обеспеченные люди, например, чиновники и нотариусы. Верить при покупке надела можно разве что специально нанятому вами юристу.

Обратите внимание!

Часто преступные схемы осуществляются с использованием потерянных или украденных документов. Это могут быть как чужие паспорта, так и бумаги на право владения землей.

Все используемые в сделке бумаги следует тщательно проверять. Бывают случаи, когда лица, утратившие документы, вместо установленного законом порядка их восстановления обращаются к различным знакомым. В этом случае новые свидетельства и справки могут содержать в себе изменения, не выгодные владельцу, зато очень выгодные преступникам.

Количество мошеннических схем при продаже участков велико и постоянно увеличивается. Лучшие умы преступного мира работают над этим. Досконально проверять следует абсолютно все сделки с недвижимостью.

Двойная продажа

Суть этой схемы очень проста — один и тот же участок земли продается нескольким покупателям. Теоретически это невозможно, так как все сделки с недвижимостью должны регистрироваться в Росреестре, а покупатель должен рассчитываться только после того, как такая регистрация проведена.

Однако между моментом заключения сделки и датой ее регистрации всегда проходит некоторое время. Иногда сами граждане относятся к этому процессу недостаточно ответственно и тянут с оформлением. Мошенникам остается только убедить человека внести средства в момент заключения сделки и подыскивать новых жертв. Часто при этом используются различные дубликаты и заверенные копии документов на право владения.

Обратите внимание!

Росреестр зарегистрирует права на землю за тем, кто первым обратится в это ведомство с пакетом документов. Остальным вернуть свои деньги будет крайне сложно.

Поэтому соблюдайте правило: сначала проводится регистрация договора купли-продажи, и только после этого осуществляется полный расчет.

Продажа участка с подземными коммуникациями

Приобретается дешевый участок земли, после чего подделываются данные топографической и геодезической съемки. На основании этих бумаг покупателя убеждают в выгодности покупки. Продав землю, мошенники кладут прибыль в карман, нового хозяина надела ожидают серьезные проблемы.

Строить дома и хозпостройки над коммуникациями (трубопроводами и кабелями) запрещено. Однако новый хозяин участка считает, что его земля чистая, и приступает к строительству. Иногда о наличии коммуникаций он узнает только тогда, когда все уже построено. В лучшем случае ему придется за свой счет перенести все коммуникации. Однако иногда перенос превосходит стоимость земли вместе с построенным на ней домом.

Ложное расположение земельного участка

Количество людей, сведущих в геодезии и картографии, не особенно велико. Суть этой схемы мошенничества сводится к тому, что покупателю продается вообще не тот участок земли, который ему показывают на карте, либо мошенники неверно указывают его границы. Может выясниться, что ваш надел находится в нескольких километрах от показанного места, прямо на свалке.

Как избежать?

Чтобы избежать обмана описанными выше или иными способами, ни в коем случае нельзя проводить подобные сделки второпях. Если вас начинают убеждать в необходимости принять решение немедленно, лучше отказаться от покупки. Земля относится к дорогим объектам недвижимости, и потери в случае аферы будут значительными.

Обратите внимание!

Считайте любые попытки убедить вас в том, что завтра будет поздно, в лучшем случаем желанием получить оплату скорее, а в худшем — попыткой втянуть вас в мошенническую схему.

В преступные схемы при продаже наделов могут быть втянуты и добросовестные владельцы помимо своего желания. Чтобы избежать неприятностей, следует соблюдать ряд общепринятых правил.

Распространение информации безопасными способами

Ни в объявлениях о продаже, ни в сведениях о покупке не нужно давать много подробной информации. Точные адреса участков, их конкретное местоположение и географические координаты могут быть использованы мошенниками. Стоит обозначить только площадь участка, сообщить о его форме, назначении и несомненных достоинствах, например, о подведении всех коммуникации. В небольших населенных пунктах указывают только их название, в городах — район. Все остальное вы расскажете и покажете позже покупателю или посреднику после знакомства с ними.

Примерно те же сведения нужно сообщать и в объявлениях о покупке земли, добавить можно лишь максимальный бюджет приобретения.

Обратите внимание!

Избегайте ненужной информации и сведений, характеризующих вас как личность. Различные наивные призывы оказать помощь и продать недорого характеризуют вас как человека доверчивого. Возможно, вами сразу займутся мошенники.

Аккуратность при выборе посредника

Продажа недвижимости без участия риэлтора возможна, но требует огромных затрат времени и сил. По этой причине такие специалисты присутствуют в большинстве сделок с домами, квартирами и участками. Некоторые из них являются соучастниками мошенников. Хороший риэлтор всегда отличный психолог. Вычислив людей, склонных поддаваться внешнему влиянию, он начинает принуждать их к невыгодным действиям. Продавцов убеждают необоснованно снижать цену, покупателей — приобретать не то, что им нужно по завышенным ценам.

При общении с риэлторами вас должны насторожить следующие обстоятельства:

• излишняя предупредительность или неожиданное высокомерие и хамство.

Это два варианта попыток оказания психологического давления. В первом случае ставка делается на то, что у клиента возникнет чувство вины перед специалистом за множество оказанных услуг, и он будет склонен поступиться своими интересами. Во втором случае того же результата добиваются иным способом. Клиента убеждают в том, что риэлтор всемогущ и занят. Он единственный, кто может помочь, но может и отказать. Клиента подводят к мысли, что всем советам профессионала нужно следовать беспрекословно;

• отказ под различными предлогами предоставить правоустанавливающие документы на участок и личные документы владельца.

Это может свидетельствовать о том, что перед вами мошенник, не имеющий никаких прав на представление собственника земли. Может быть, данный надел и вовсе не продается. В лучшем случае такой риэлтор планирует вам продать настоящий, но не подходящий под ваши требования участок. В иных ситуациях можно остаться без покупки, и без денег;

• отказ показать надел, препятствование общению с соседями в ходе презентации.

Именно при общении с местными жителями можно узнать о трубах под вашим участком или о том, что он находится, например, на территории бывшего скотомогильника;

• отсутствие явно выраженного размежевания предлагаемого участка с соседними;
• требование чрезмерно большого аванса в счет будущей покупки;
• попытки не допустить личного общения продавца и покупателя.

Юридическое сопровождение сделки

Большинство людей участвует в сделках с недвижимостью 1-2 раза в жизни и не имеет необходимых для этого знаний и навыков. Поэтому лучше обратиться в солидную юридическую контору, где вам представят специализирующегося на таких сделках юриста.

Обратите внимание!

Такой специалист в курсе всех применяемых мошеннических схем и видит попытки их применения что называется «за версту». Он знает, как должны выглядеть настоящие бумаги, как подделывают правоустанавливающие документы, и не позволит вас обмануть. Для солидных юридических контор репутация — это все.

Вероятность того, что привлеченный вами юрист будет действовать в сговоре с мошенниками, ничтожно мала. Стоимость его услуг несопоставима с возможными потерями при вовлечении в мошеннические схемы.

Даже при привлечении юриста некоторую часть работы следует провести самостоятельно. Мы дадим вам несколько советов:

• неожиданно низкая стоимость участка должна вас скорее не привлечь, а оттолкнуть. Все продавцы выясняют уровень цен. Рассказы о том, что деньги нужны срочно, и поэтому земля продается намного дешевле, могут оказаться обманом, скрывающим неприятные для вас обстоятельства;
• наведите справки о наделе и его владельце. Расспросите соседей, сходите в различные государственные органы, убедитесь, что проблем возникнуть не должно;
• выбор нотариуса для оформления сделки является прерогативой покупателя. Настойчивые советы риэлтора воспользоваться услугами конкретного нотариуса, оформляющего сделки быстро и дешево, могут свидетельствовать о том, что этот специалист является участником мошеннической схемы;
• не пожалейте денег и закажите услугу юридического сопровождения сделки. Это может избавить вас от множества проблем в дальнейшем.

Получите дополнительные консультации наших юристов онлайн.

Земля всегда считалась отличным объектом для вложения свободных денежных средств.

На ней можно построить любое здание, завести фермерское хозяйство, использовать для выращивания сельскохозяйственных культур и многое другое.

Для владельца земельного участка будут хороши любые законные способы использования, лишь бы они приносили доход.

Приобретение земли дает широкие возможности, поэтому она стоит дорого, а особенно в черте крупных городов и рядом с ними.

Мошенники используют всяческие методы, чтобы нажиться на сделках с землей, нередко обманутые покупатели не могут доказать факт преступления и вернуть деньги.

Существует ряд нюансов, на которые гражданам необходимо обращать внимание во время сделок.

Совершение сделки

Если гражданин является обывателем в вопросе заключения сделок купли-продажи недвижимости, ему трудно обезопасить себя от мошенников, ведь в их сети попадают даже компании, которые в своем штате держат юристов.

Перед заключением сделки лучше запросить сведения о владельце земли и документе, подтверждающем собственность.

С этой целью необходимо обратиться в региональную регистрационную палату.

Ситуация может быть приближена к идеальной, когда покупатель:

• посетит участок;
• внимательно изучит местность;
• уточнит координаты в органе самоуправления, а также площадь и границы.

Все это необходимо сравнить с документами, которые предъявляет продавец.

Немаловажным будет познакомиться с соседями участка, уточнить у них действительную личность собственника.

При совершении сделки покупателю лучше:

• удостовериться о пригодности участка под строительство жилого комплекса;
• проверить документацию по геологической и топографической съемке.

Что нужно знать?

Какими минимальными знаниями необходимо обладать покупателю, чтобы не сделать роковую ошибку:

• земля не приобретается по книжкам садоводов или у председателя товарищества садоводов;
• когда продавец отказывается предъявить оригинал правоустанавливающих документов и оригинальный паспорт собственника – это является первым сигналом тревоги;
• вторым сигналом можно считать навязывание со стороны продавца своего нотариуса для совершения сделки.

Мошенничество с земельными участками

Каждая третья сделка с земельными участками сопровождается аферой, в которой задействовано немало лиц, занимающихся преступной деятельностью, от чиновников, помогающих совершать мошенничество, до риэлторов.

А если собственник теряет правоустанавливающий документ и паспорт на землю, он может быть уверен, что этим легко воспользуются.

Юридически неграмотные граждане обычно восстанавливают документы в панике. Но махинации с документами можно заподозрить уже при продаже и покупке. На что следует обращать внимание?

При продаже

Чаще всего продавцы, внушающие доверие, имеют на руках мастерки подделанные документы, как правоустанавливающие, так и паспорт земельного участка. Вместо оригинала покупатель сталкивается с дубликатом.

Если земля продавалась несколько раз, можно сразу же заподозрить, что законной была только первая сделка, повторные совершались по «липовым» документам.

В этом случае мошенники всегда действуют уверенно и быстро, не позволяя жертве одуматься, ведь после регистрации нотариально удостоверенного договора и оплаты приобретенной земли, изменения невозможны.

Мошенничеством при продаже земельного участка часто занимаются риэлторы, связанные с органами власти, в базе регистрации прав собственности информация на недвижимость может быть легко подделана.

Это позволяет с легкостью проводить двойные сделки. При продаже также нередко мошенники презентуют не тот участок.

При покупке

Неосведомленные покупатели могут столкнуться с неверным оформлением, так вместо настоящего владельца документы подписывает подставное лицо.

Другой распространенной ошибкой покупателей является отсутствие знаний о том, как должны выглядеть документы на землю, поэтому при сделке вполне можно показать не государственный акт, а фальсификацию .

Также после того как сделка будет совершена, покупатель может узнать, что у земли есть еще один законный собственник, владеющий участком частично или абсолютно. Наводить справки о таких вещах следует заблаговременно.

Совершение сделок через посредников для большинства покупателей становится потерей денег.

Как покупателю определить недобросовестного риэлтора? Обычно он:

• не знакомит покупателя с продавцом;
• просит большую сумму аванса;
• выказывает излишнюю вежливость или агрессивность;
• позволяет покупателю сбить цену на землю при условии, что сделка совершится в ближайшее время.

Распространенные схемы

Мошенники втягивают доверчивых граждан в сделки, схемы которых заранее продуманы.

На первый взгляд невозможно даже заподозрит, что они противоречат закону, впоследствии их незаконность вообще трудно доказать.

Двойная продажа

Объект может быть продан бесчисленное количество раз, при заключении повторных сделок мошенники пользуются дубликатами договоров и свидетельств регистрации собственности.

Преступные действия поддерживаются должностными лицами. Афера считается самой популярной.

Зачастую покупатели не думают о том, что заключить договор купли-продажи и перечислить деньги – недостаточно.

Оформление сделки завершается регистрацией собственности, что многие не спешат делать. Этим временем пользуются мошенники и перепродают участок.

Но согласно закону РФ владельцем считается тот, кто первым зарегистрировал право собственности в компетентных органах.

Возможно ли мошенничество с залогом автомобиля? Читайте здесь.

Скрытые коммуникации

Участки со скрытыми под землей коммуникациями обычно продаются по средней или доступной цене.

Фальшивые документы топографической и геологической съемки объекта говорят о том, что подземный газо- и водопровод отсутствует, поэтому можно землю использоваться под жилое строительство.

Прибыль мошенников очень высока, потому что на самом деле такой объект стоит в 2 раза дешевле.

Покупатель не догадывается, что впоследствии земля будет непригодна для строительства жилого помещения или придется вложить немалую сумму, чтобы освободить ее. Правда может выясниться, когда будут вестись подземные строительные работы, или готовый строительный объект будет подключаться к коммуникациям.

Если выяснится, что на участке находятся скрытые подземные коммуникации, владельца не только оштрафуют, он будет их переносить за свои деньги.

Ложное месторасположение

Мошенничество с земельными участками прекрасно вкладывается в схему презентации клиенту другой земли, более привлекательной. Также возможно изменение границ земли, в реальности при осмотре трудно заметить несоответствие документам.

Этой схемой часто пользуются продавцы больших участков, которые предполагаются под коммерческие строения.

В садоводческом товариществе нередко продаются небольшие участки, которые покупатель никогда не видел. При совершении сделки ему презентовали соседский.

Завышение кадастровой стоимости

Стоимость участка может быть завышена продавцом, о чем не спешит осведомиться наивный покупатель.

Для этого мошенники легко подделывают документы, в которых отображаются координаты объекта, его границы, результаты съемки (геологической и топографической). Преступникам удается взвинтить цену почти на половину.

Обычно новые владельцы не спешат узнать правду о своем приобретении, поэтому не производят замеры.

Как избежать?

Специалисты советуют не торопиться при заключении сделок на землю и привлекать юристов.

Существуют критерии, по которым необходимо строить договорные отношения:

1. Мошенники присматриваются к потенциальной жертве задолго до знакомства, исследуя доски объявлений онлайн, изучая печатные СМИ. Продавцу недвижимости лучше в объявлении давать только краткие необходимые сведения.
2. При оформлении объявления следует приблизительно указать его местонахождение, о форме участка, удаленности от инфраструктуры, наличии коммуникаций следует известить покупателя точно.
3. Точное заявление в СМИ о достоинствах участках и указание его координат может дать повод мошенникам самостоятельно показать его потенциальным жертвам, в то время как на самом деле риэлторы буду продавать худшую землю, но по другому адресу.
4. Покупателю также не стоит осведомлять подробно о своих намерениях, достаточно указать желаемую стоимость и район.

Для ведения переговоров и совершения сделки необходимо иметь дело с конкретным владельцем. Также необходимо поинтересоваться подлинностью документов. Специалисты считают, что мошеннические действия с землей на стадии покупки чаще определить невозможно.

Если внимательно отнестись к документам, можно, хотя бы, раскрыть простую схему преступления (месторасположение, реальные границы и другое).

Лучше всего, если покупатель найдет знакомых, которые помогут ему собрать все сведения о продаваемом объекте и его настоящем владельце. О дубликатах документов при совершении сделки речь идти вообще не может.

Но покупателю также следует удостовериться, что под землей нет скрытых коммуникаций, для этого подается заявление в специальные организации.

Какие советы можно дать покупателям:

1. Низкая стоимость объекта не должна стать поводом к приобретению.
2. О понравившемся участке следует навести все справки.
3. Для совершения сделки лучше воспользоваться услугами юридической фирмы или частного юриста. Специалисты нужны не только для оказания правовой помощи, но и для проведения экспертизы с документами.
4. Покупателю необходимо самостоятельно позаботиться о выборе нотариуса. Соглашаться на предложение продавца не стоит, даже если оглашается невысокая стоимость услуг.

Как привлечь к ответственности за мошенничество? Смотрите тут.

Как избежать мошенничества при аренде квартиры? Подробная информация в этой статье.

Судебная практика

Махинации с недвижимостью самые распространенные, судебная практика говорит о том, что большинство уголовных дел рассматриваются годами. Нередко суд отказывает заявителям за недостаточностью фактов.

Даже если суд состоялся, и приговор был вынесен, это не обозначает, что ущерб будет моментально возмещен. На практике большинство обманутых покупателей остаются ни с чем.

Законодательство на сегодня является несовершенным, гражданам лучше быть более предусмотрительными, особенно когда дело касается сделок, с которыми обыватель никогда не сталкивался.

Собрать факты и доказать виновность мошенника или группы лиц, которые продают землю с нарушением закона, очень тяжело.

Образец заявления в полицию о мошенничестве тут.

На видео о махинациях с землей

За последние годы земля подорожала в разы и продолжает набирать в цене, потому вблизи крупных городов практически не осталось «чистых» (изначально оформленных легально) объектов этой недвижимости. Большинство участков имеют «серую» историю, - это и претензии селян, которые считают земли незаконно отнятыми и двойное оформления права собственности. Мало кто из обманутых покупателей находит в себе силы и возможности вернуть потерянные деньги, да и аферисты не дремлют, - их схемы замысловаты и часто удаются, благодаря пробелам в законодательстве. На что же стоит обратить внимание при покупке земельного участка и как обывателям избежать обмана при оформлении сделки купли-продажи такой недвижимости?

Тонкости аферы

Мошенничество при покупке земельного участка сопровождает каждую 3-ю сделку отчуждения наделов. Огромное количество афер в сфере земельных правоотношений обусловлено грандиозными прибылями, возможностью прочного укрепления связей с могущественными чиновниками. Даже если в схеме участвуют несколько лиц, то, поделив прибыль от преступной продажи пары небольших участков, каждый из них за короткое время может сколотить приличное состояние.

Благодатной почвой для деятельности мошенников становится халатное отношение граждан к сохранности документов. Для махинации с земельным участком достаточно даже потери собственником паспорта. Ввиду того, что обычно важные документы хранятся в одном месте (папке, портмоне), соответственно, вместе и теряются, чужой паспорт и правоустанавливающий документ на землю в руках злоумышленников становятся отличным инструментом для успешного осуществления аферы.

Кажущаяся чрезвычайно сложной для простого человека процедура восстановления утраченных документов, паника и все та же юридическая безграмотность нерадивых граждан в этом вопросе играют на руку правонарушителям. Не желая ознакомиться с порядком восстановления личной документации, граждане сразу пытаются решить «бумажный» вопрос окольными путями и обращаются за помощью к «влиятельным» знакомым. Таковыми часто оказываются недобросовестные риелторы и их контакты в органах власти. Изготовить правоустанавливающие документы на земельный участок «на свой лад», внести коррективы в базы регистрации прав собственности на недвижимое имущество не составляет для них большого труда.

Мошенничество – уголовно наказуемое деяние, за которое предусмотрено наказание в виде значительного тюремного срока и конфискации личного имущества.

Не желая попасть за решетку и лишиться «нажитого непосильным трудом», аферисты придумывают все более витиеватые схемы обмана доверчивых граждан, причем, некоторые из них на первый взгляд не противоречат закону или чрезвычайно трудно доказуемы.

Схемы мошенничества

Вариаций на тему выманивания денег при покупке земельных участков предостаточно. Наиболее популярные аферы с земельными участками приведены ниже.

Двойная продажа

Махинация заключается в повторной реализации одного и того же объекта нескольким покупателям; возможна вследствие игнорирования своевременной регистрации договора купли-продажи земли в региональном Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии и осуществляется по дубликатам свидетельств и договоров.

Двойную продажу делает возможной и подделка документов. Такие аферы невозможны без поддержки должностных лиц органов местного самоуправления, сотрудников региональных органов Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, правоохранительных органов, нотариусов, риелторов. Эти формирования являются полноценными преступными группировками, поставившими на поток обман доверчивых или невнимательных участников сделок отчуждения недвижимого имущества. Правовое невежество покупателей земли делает двойную продажу земельных участков самой популярной схемой мошенничества.

Приобретатели имущества уверены, что после подписания договора купли-продажи объекта и полного расчета с продавцом, право собственности на имущество однозначно перешло им, в то время, как для полного оформления сделки необходима регистрация соглашения в компетентных органах.

Игнорируя это требование законодательства, проявляя бездействие, добросовестные покупатели дают «зеленый» свет махинаторам, предоставляя возможность реализовать ранее проданный участок еще одному контрагенту.Согласно ГК РФ, законным приобретателем признается тот покупатель, который первым зарегистрировал переход права собственности на землю в компетентных органах, однако, зачастую судебные тяжбы и претензии обманутых покупателей делают невозможным нормальное пользование участком.

Продажа земельного участка со скрытыми коммуникациями

Такой участок выглядит привлекательным и продается по средней рыночной цене. Помимо общей правоустанавливающей документации продавец и его представитель предъявляют клиентам топографическую или геологическую съемку объекта, дескать, участок выделен под ИЖС, а дополнительные документы подтверждают его «чистоту» и свидетельствуют об отсутствии подземных газо- и водопроводов.

Покупатель даже не догадывается, что приобретая землю для возведения жилого дома, использовать ее по назначению будет либо невозможно, либо очень затратно.

Участки под ИЖС в зависимости от площади и расположения стоят очень дорого, поэтому потери обманутых (прибыль мошенников) могут быть огромными.

Мошенники-продавцы мастерски подделывают результаты топографической и геологической съемки земельных участков, корректируют координаты расположения объекта и его границ. Такие операции помогают реализовать по завышенной цене участки, реальная стоимость которых на 30-50% ниже заявленной.

Правда может всплыть на этапе оформления проектной документации, проведения подземных строительных работ, или подключения готового дома к коммуникациям. Если на месте газо- или водопровода, телефонных линий, самовольно построен дом или хозяйственные постройки, сети придется переносить за свой счет, оплатив немалый штраф. Может случиться и так, что строиться на таком участке и вовсе невозможно или невыгодно – сетка из труб может быть уж очень разветвленной, а их перенос – стоить огромных денег.

Как проверить интернет-магазин на мошенничество? Узнайте здесь.

Продажа участка с ложным месторасположением

Афера часто разрабатывается продавцом земли вместе с посредником. Последний выбирает наиболее безобидных и наименее ушлых клиентов, демонстрирует им чужой презентабельный участок и, якобы, все документы на него. Возможно также изменений границ легальных земель.

Часто этой схемой пользуются продавцы больших участков, выделенных для коммерческих целей, ведь на площади в несколько гектар, сложно заметить несоответствие реальных границ разметке, указанной в правоустанавливающем документе.

Покупая традиционные 6 соток в дачном товариществе, терять бдительность также нельзя. Оперируя такими небольшими участками, мошенники презентуют покупателям соседский более рентабельный надел. После оформления сделки новых владельцев ждут разные сюрпризы – вплоть до полной невозможности пользования участком.

Как избежать мошенничества при покупке земли?

Опытные риелторы советуют всем участникам операций с недвижимостью быть особенно бдительными, не совершать сделки впопыхах, без привлечения юристов. Существуют общие критерии поведения участников договорных правоотношений и стандартные параметры проверки понравившегося участка на «чистоту».

Безопасный способ распространения информации

Как продавцу, так и покупателю необходимо помнить, что мошенники начинают присматриваться к потенциальным жертвам еще задолго до персонального знакомства. Отличным источником информации для них являются сайты бесплатных объявлений, печатные СМИ.

Это – площадь и целевое назначение земли, форма участка, его удаленность от инфраструктуры населенного пункта и коммуникаций, явные достоинства объекта. Лучше указать месторасположение земельного участка лишь приблизительно, например, обозначить поселок, где находится объект, и указать какой-либо ориентир.

Не стоит детально описывать координаты участка, называть улицу или конкретный адрес. На «свежее» объявление откликнется масса посредников, которые могут использовать данные о расположении объекта в мошеннических схемах. Так, если земельный участок действительно хорош, то без ведома собственника его могут показывать покупателям, взамен худшего, реально продаваемого. После встречи с потенциальным покупателем, владелец по внутреннему убеждению самостоятельно решит, стоит ли презентовать имущество или же от дальнейшего сотрудничества с контрагентом лучше отказаться.

Если дается объявление о покупке земли, не нужно детально описывать подробности и мотивы будущего приобретения . Достаточно указать желаемый район, площадь, целевое назначение и бюджет покупки. Для подачи информативного объявления на сайт или в газету, стоит избегать просторечий, подачи ненужных сведений, - по таким текстам мошенники вычисляют людей неграмотных, слишком добродушных, верящих на слово, любящих поговорить с незнакомцами «за жизнь». Они и составляют основную массу обманутых.

Выбор продавца или посредника

В большинстве афер на стороне злоумышленников выступают посредники. Профессиональные риелторы – отличные психологи, они имеют массу связей и хорошо понимают, кому можно реализовать проблемный земельный участок, а с кем лучше не шутить.

Еще на стадии телефонных переговоров с агентом или продавцом, внимательного покупателя должны насторожить:

• Нежелание предъявить оригиналы правоустанавливающих документов и паспорта отчуждателя. Возможно, за владельца земельного участка себя выдает мошенник, желающий нажиться на авансах от потенциальных покупателей. Должно насторожить и препятствование внимательному изучению документов на землю, особенно, привлечение юриста;
• Нежелание презентации объекта, а если таковая и состоялась, - препятствование общению клиента с соседями, представителями власти прилегающего населенного пункта.
• Нечеткое размежевание объекта с соседними участками.
• Требование передать большую сумму (более 500-1000 у.е ) в качестве аванса в счет будущей покупки.
• Избегание посредником личного знакомства продавца и покупателя.

Абсолютное большинство земельных участков реализуются с участием риелторов, поэтому покупателю рано или поздно придется иметь дело с посредниками. Безопаснее сотрудничать с представителями крупных именитых компаний региона, - их руководители очень дорожат репутацией и тщательно следят за набором персонала.

Потребовать возместить моральный вред за смерть близкого родственника может каждый гражданин. Как доказать ущерб?

Мошенничество с банковскими картами практикуют технологически подкованные аферисты. Защитите себя от обмана.

Проверка фактов и документов

Эксперты в сфере недвижимости считают, что распознать все возможные махинации с землей на стадии покупки практически невозможно. Внимательное отношение к документам, связанным с землей позволяют раскрыть пусть не самые хитроумные, но наиболее распространенные схемы мошенничества.

По законодательству покупатель вправе обратится лично или через доверенное лицо в региональные органы регистрационной палаты с соответствующим заявлением и получить информацию о том, кому принадлежит земельный участок и каким правоустанавливающим документом подтверждено право собственности конкретного гражданина.

На деле же лучше попытаться найти знакомых в компетентных органах и выяснить всю подноготную о продавце и его участке. Скорее всего, придется наводить справки о нескольких объектах недвижимости, а постоянно подавать заявления и ждать несколько рабочих дней не всегда удобно. Проще получить сведения через знакомых, принять окончательное решение о покупке, а лишь потом обратиться в регистрационную палату и получить официальный ответ чиновников относительно конкретного земельного участка.

Насторожить должна продажа надела по дубликатам правоустанавливающих документов. В таком случае от сделки лучше отказаться. Покупая участок под застройку без дома (хотя бы ветхого, но оформленного), необходимо лично удостовериться в том, что в его подземном пространстве нет коммуникаций. Нужно обратиться с заявлением в Горгаз, Горсвет, Горводоканал и местные телефонные линии, получить письменный ответ об отсутствии ограничений на застройку. Наличие на участке легально построенных старых времянок, ветхих капитальных конструкций дает некоторую гарантию того, что скрытых коммуникаций на объекте нет (во времена СССР любая стройка контролировалась государством, самовольная же – жестоко каралась, поэтому провести застройку участка с газопроводом было практически нереально).

Несколько советов потенциальным покупателям земельных участков:

1. Не стоит реагировать на низкую стоимость земли.
2. Понравившийся участок нужно внимательно рассмотреть на местности, пообщаться с соседями, выяснить его координаты, границы и площадь в органе местного самоуправления.
3. Лучше потратить дополнительные средства и организовать юридическую поддержку сделки в юридической фирме – специалисты проведут экспертизу документов, окажут правовую помощь, грамотно составят предварительный договор о намерении купить участок в будущем.
4. Выбор нотариуса для оформления сделки купли-продажи недвижимости зависит от предпочтений покупателя.

Не стоит соглашаться на недорогое и быстрое оформление у нотариуса, которого навязывает продавец или его представитель. Покупателю желательно посетить нотариуса до встречи с продавцом и получить профессиональную консультацию по оформлению необходимых соглашений и действий сторон после сделки. Специалист расскажет, на какие документы нужно обратить особое внимание, опишет их обязательные реквизиты (качество бланков, подписей и печатей на свидетельстве о собственности на участок, нотариальное заверение и отметки о государственной регистрации договорной документации, наличие резолюций должностных лиц компетентных органов).

Процедура купли-продажи земельного участка довольно сложна даже для профессиональных юристов. Здесь важно мнение незаинтересованного специалиста. Обыватель же видит вожделенный объект по привлекательной цене и часто теряет рассудок при изучении документов и их подписании. Большинство несложных, но опасных мошеннических схем можно было бы раскрыть еще до подписания предварительного договора, если бы россияне не привыкли надеяться на народное «авось», а практиковали подписание любых документов в присутствии адвоката.

Мошенничеством при продаже земельного участка часто занимаются риэлторы, связанные с органами власти, в базе регистрации прав собственности информация на недвижимость может быть легко подделана. Это позволяет с легкостью проводить двойные сделки. При продаже также нередко мошенники презентуют не тот участок. При покупке Неосведомленные покупатели могут столкнуться с неверным оформлением, так вместо настоящего владельца документы подписывает подставное лицо. Другой распространенной ошибкой покупателей является отсутствие знаний о том, как должны выглядеть документы на землю, поэтому при сделке вполне можно показать не государственный акт, а фальсификацию. Также после того как сделка будет совершена, покупатель может узнать, что у земли есть еще один законный собственник, владеющий участком частично или абсолютно. Наводить справки о таких вещах следует заблаговременно.

Мошенничество при покупке земельного участка

7 видов обмана при покупке-продаже дач и участков

Одним из вариантов первичной проверки достоверности документов и сведения по сделке является возможность сделать запрос в органы Росреестра. По такому запросу можно получить выписку из ЕГРН, в которой будут содержаться достоверные и актуальные данные по земельному наделу. Для запроса необходимо знать только адрес и кадастровый номер участка.
Как распознать мошенничество При совершении сделок с недвижимостью, в том числе с земельными участками, крайне важно обращаться внимание на детали документов и пояснения продавца. В последнее время участились случаи обмана при продаже земли, оформленной по программе дачной амнистии. В этом случае граждане имеют возможности оформить по упрощенной программе землю и строения, расположенные на территориях СНТ.
Для этого в органы Росреестра достаточно представить собственноручно составленный акт, подтверждающий перераспределение общего участка товарищества.

Виды мошенничества с земельными участками

Сверьте кадастровый номер из паспорта с кадастровым номером в свидетельстве о государственной регистрации, они обязательно должны совпадать. Попросите продавца показать Вам документы о межевании земельного участка и согласовании границ, где будут стоять подписи жильцов соседних участков. Иначе возможны долгие согласования границ участка с соседями, зачастую подобные разногласия доходят до суда. Если на участке присутствуют какие-либо коммуникации, попросите продавца предъявить Вам справку об отсутствии долгов за коммуникации. Сделайте копию всех документов продавца в ближайшем отделе ксерокопии и отправляйтесь к юристу для проверки юридической чистоты сделки. Это важный шаг, так как Вы можете упустить какой-либо важный момент в документах или просто не разбираться в некоторой спец.
терминологии.

Как купить участок и не попасться на удочку мошенников

Также необходимо поинтересоваться подлинностью документов. Специалисты считают, что мошеннические действия с землей на стадии покупки чаще определить невозможно. Если внимательно отнестись к документам, можно, хотя бы, раскрыть простую схему преступления (месторасположение, реальные границы и другое). Лучше всего, если покупатель найдет знакомых, которые помогут ему собрать все сведения о продаваемом объекте и его настоящем владельце. О дубликатах документов при совершении сделки речь идти вообще не может. Но покупателю также следует удостовериться, что под землей нет скрытых коммуникаций, для этого подается заявление в специальные организации.

Москва. недвижимость

При покупке такого участка необходимо обратить внимание на следующие моменты:

1. при подаче акта о перераспределении земли в органы Росреестра недобросовестные владельцы могут безнаказанно занижать или завышать площадь земли, а также недостоверно отображать границы надела;
2. для совершения сделки покупателю могут предложить не свидетельство о праве или выписку ЕГРН, а паевую книжку садового товарищества;
3. попытку продать землю СНТ может предпринять председатель товарищества, который не имеет никаких прав на распоряжение общим имуществом объединения граждан.

В этом случае только запрос документов из органов Росреестра и проверка их при визуальном осмотре участка позволит установить соответствие заявленным параметрам и стоимости сделки. Если такая сделка все-таки состоялась и деньги переданы мошеннику, срочно обращайтесь к адвокату по земельным делам.

Мошенничество при покупке земельного участка: как не быть обманутым?

Он хочет непременно приобрести вашу недвижимость (авто, мебель, быт.технику…), но, к сожалению, в данный момент находится в командировке (в поездке, за границей…). Чтобы другие покупатели не «увели» выгодный товар, он решает перевести вам предоплату. Как это сделать? Удобнее всего на банковскую карту. Вам надо лишь сказать ее номер, а затем на телефон вам придет код подтверждения перевода.

Как обезопаситься НИ В КОЕМ СЛУЧАЕ НЕ СОГЛАШАЙТЕСЬ НА “ПРЕДОПЛАТУ”. Знайте – это 100%-ный обман. Как только вы назовете номер карты, а также примите код и передадите его «покупателю», все деньги, которые есть на вашей карте, «испарятся», то бишь будут переведены мошеннику.

Мошенничество при продаже земельного участка или дачи

В садоводческом товариществе нередко продаются небольшие участки, которые покупатель никогда не видел. При совершении сделки ему презентовали соседский. Завышение кадастровой стоимости Стоимость участка может быть завышена продавцом, о чем не спешит осведомиться наивный покупатель. Для этого мошенники легко подделывают документы, в которых отображаются координаты объекта, его границы, результаты съемки (геологической и топографической).

Мошенничество при продаже земельного участка

Схемы мошенничества при покупке земли

Безопасный способ распространения информации Как продавцу, так и покупателю необходимо помнить, что мошенники начинают присматриваться к потенциальным жертвам еще задолго до персонального знакомства. Отличным источником информации для них являются сайты бесплатных объявлений, печатные СМИ. Если объявление о продаже земельного участка дает продавец недвижимости, в целях безопасности, необходимо предоставить лишь необходимую информацию.

Не стоит детально описывать координаты участка, называть улицу или конкретный адрес. На «свежее» объявление откликнется масса посредников, которые могут использовать данные о расположении объекта в мошеннических схемах. Так, если земельный участок действительно хорош, то без ведома собственника его могут показывать покупателям, взамен худшего, реально продаваемого.

Профессиональные риелторы – отличные психологи, они имеют массу связей и хорошо понимают, кому можно реализовать проблемный земельный участок, а с кем лучше не шутить. Еще на стадии телефонных переговоров с агентом или продавцом, внимательного покупателя должны насторожить:

• Излишняя вежливость или нарочитое хамство собеседника. Если в 1-м случае мошенники всячески добиваются расположения покупателя, неоднократно звонят ему с обещаниями уступить в цене за землю, предложениями встретится для дополнительных презентаций, то во 2-м – преследуют цель запугать, создать амплуа властных и всемогущих персон, к которым с лишними вопросами лучше не обращаться. Тон беседы должен быть деловым и доброжелательным, без намека на панибратство или невежество.
• Нежелание предъявить оригиналы правоустанавливающих документов и паспорта отчуждателя.

Схемы мошенничества при продаже земельных участков

Приобретение земли является выгодным вложением капитала. Мошеннические структуры, заключая сделки с рядовыми покупателями, используют различные обманные схемы, факт которых бывает сложно доказать. В таких случаях надеяться на возврат денежных средств часто не представляется возможным. Тем не менее, обезопасить себя от мошенников (например, на рынке недвижимости Иркутска) поможет знание юридических норм и процедур, пробелы в которых и используются при купле-продаже земельных участков .

Обезопасьте себя от мошенников!

1. 10 видов мошенничества с земельными участками

1.1. Фиктивная продажа земельного участка (без юридических оснований)

Такой способ мошенничества не всегда является причиной умышленных действий. Зачастую собственник даже не подозревает об отсутствии у него прав распоряжения земельным участком (ЗУ). Подобная ситуация возникает в случае наличия судебных обязательств, когда недвижимость дарится, если право собственности не было зарегистрировано в органах Госкадастра, а также при отсутствии документов о межевании.

ВАЖНО. Новые поправки в законодательстве 2018 г. отражены в законе «О межевании земельных участков» № 477-ФЗ, «О государственной регистрации недвижимости» № 218-ФЗ, «Об узаконивании самовольных строений» № 258-ФЗ, а также ЗК РФ.

Умышленные махинации производятся при сокрытии факта отсутствия права. В качестве документа, подтверждающего собственность, демонстрируется обычное свидетельство о переходе прав собственности на ЗУ. По закону РФ документ получают без предоставления аналогичного от прежнего собственника. Поэтому точно сказать, кто обладает правом распоряжения на ЗУ проблематично.

Во избежание подобной ситуации будущий собственник вместе с продавцом запрашивают выписку из ЕГРН, содержащую всю необходимую и юридически значимую информацию об участке.

К покупке земли, находящейся в муниципальной и государственной собственности, подходят системно из-за наличия огромного числа нюансов, а покупка ЗУ, в большинстве случаев, организовывается через аукционы.

1.2. Продажа земли по поддельным документам

В целях продажи ЗУ подделываются различные документы, как отсутствующие (по какой-либо причине), так и никогда не оформлявшиеся. Чаще всего, дубли обнаруживают среди договоров о передаче прав собственности, свидетельств о праве собственности, актов согласования границ с владельцами смежных участков.

Подделка документов осуществляется с целью сокрытия нежелательных данных и быстрой продажи, для получения средств обманным путём, для перепродажи одного и того же участка разным покупателям и т.д.

Отличить подлинник от подделки не всегда представляется возможным даже профессионалу. При помощи специального оборудования и кражи пустых бланков в органах, ответственных за их выдачу, производится основная масса нелегальных сделок.

Предупредить фиктивную сделку можно, воспользовавшись услугами Росреестра. Подробная процедура получения выписки описана в 8 главе закона № 218-ФЗ. После проводят сверку документов по кадастровому номеру, данным о собственнике (дольщиках), проверяют информацию об отсутствии обременений и исковых обязательств и др.

1.3. Двойная продажа ЗУ

Такой махинацией могут воспользоваться как собственники, так и черные риэлторы. Т.к. регистрация прав собственности на ЗУ занимает достаточно долгое время, мошенники используют этот шанс в целях многократной наживы. Один участок достаётся в собственность нескольким «владельцам».

В случае, когда собственник не торопится с оформлением, он рискует потерять выкупленную землю. Т.к. по законодательству законным владельцем ЗУ считается первый, предъявивший свои права на участок. Последующим покупателям земля предлагается по копиям документов и свидетельству о праве на собственность (устаревшему). При наличии сомнений подобного рода покупатель не торопится и требует время на раздумье.

В связи с введением обязательной регистрации прав на собственность (через ЕГРН) данные последнего владельца ЗУ хранятся в базе данных. Перечисляют средства только после того, когда произойдет выдача свидетельства о госрегистрации на руки. Если продавец добросовестный, он согласится на такое требование с предварительным заверением всех предписаний у нотариуса (долговая расписка, оплата части суммы и т.д.).

По закону, если найдется другой собственник ЗУ, ни договор о купле-продаже, ни договор о переходе прав на собственность, тем более, не фиксирующее истинного владельца свидетельство о праве на собственность, не повлияют на судебное решение и не помогут вернуть деньги. Законная собственность — это собственность, оформленная на конкретное лицо, данные о которой хранятся в реестре.

1.4. Продажа земли с неподходящим видом разрешенного использования (ВРИ ЗУ)

На практике часто случаются ситуации, в которых землю нельзя использовать по назначению, например, возвести жилое строение или организовать производство. Такое возможно при покупке ЗУ, относящихся к той или иной категории (кадастровая классификация земель), имеющей целевое назначение. Вид земель обязательно указывается в свидетельстве о праве собственности на ЗУ. Но мошенники ссылаются на возможность перевода участка в другую категорию, обещая покупателю содействие со стороны властей и быстрые сроки. По факту этот процесс затягивается на долгие годы, т.к. чиновники не обязаны решать подобные вопросы. Сам перевод стоит больших денег, решить вопрос при помощи судей не представляется возможным, т.к. Закон не наделил их таким правом.

Кроме того, на участке могут находиться объекты стратегического значения, оборонные и военные постройки, коммуникации и т.д. Будущим собственникам приходится изучать кадастровый план территории, геологические и топографические схемы, чтобы при вводе территории в эксплуатацию или подключении к коммуникациям не возникало споров с государством. Затраты на отведение коммуникаций за пределы своей территории, возлагаются на законного владельца. В таких случаях ЗУ перепродаются за бесценок, а постройки приходится перевозить.

Нередки случаи, когда результаты топологической и геологической съемки подделываются. Поэтому любые предоставляемые собственником документы необходимо проверять через официальные источники.

При приобретении ЗУ необходимо определить с какой целью будет использоваться земля. Для постройки дома или дачи покупают только землю, предназначенную для ИЖС и ЛПХ.

1.5. Срыв сделки на этапе предоплаты

Такой тип мошенничества происходит в тех случаях, когда договор купли-продажи предусматривает оплату значительной части средств от общей суммы в качестве задатка. Оставшуюся часть покупатель обязуется оплатить после государственной регистрации прав на участок. В таких случаях обращаются к услугам зарекомендовавших себя риэлторских компаний. Как правило, перед сделками они выверяют документы, т.к. дорожат имиджем и репутацией. При совершении сделки напрямую или через частное лицо существует риск невозврата аванса. Собственником может быть подставное лицо с поддельными документами, а частник просто разведет руками, сославшись на посредничество и стечение обстоятельств.

Поэтому, при покупке земли проверяют самого собственника (по паспорту). Обычно обращаются к владельцам соседних участков для получения интересующей информации. Также по согласованию с собственником запрашивают данные из налоговой службы и ЖКХ о наличии задолженности.

Если земельный участок относится к товариществу, кооперативу или садоводству, выясняют, требуются ли какие-либо дополнительные взносы обязательные платежи.

Когда сделку проводят по доверенности, собственника проверяют более тщательно. Для этого выясняют, жив ли он, на основании какого документа продаётся участок, вступило ли доверенное лицо в наследство и т.д. Во многих случаях покупатель страхует себя, запрашивая справку из психдиспансера о здоровье собственника и доверенного лица. Т.к. в некоторых случаях сделку можно аннулировать, признав человека недееспособным.

1.6. Продажа участка с ложным местоположением или показ участка с другими координатами

Такой вид мошенничества предполагает продажу ЗУ, несоответствующего заявленным параметрам. С целью получения большего дохода продавец показывают участок с большей площадью, с проведенными коммуникациями, с более привлекательным расположением и т.д. В организованных структурах за отдельную плату предлагают найти участок под любые потребности. На деле оказывается, что координаты посещаемого объекта не совпадают со сведениями, указанными в ЕГРН, а сам участок находится в собственности соседа или в ведении субъекта РФ.

Схема популярна при продаже земель коммерческим структурам, которые скупают большие площади. На месте выявить несоответствие достаточно сложно.

Отдельной проблемой становится вопрос межевания и долевого владения. Эти данные могут скрыться от покупателя путем предоставления подложных документов (на начальном этапе). А итоговая регистрация прав собственности может не состояться из-за отсутствия межевого плана территории, приобрести который получится после проведения ряда процедур и уплаты круглой суммы денег.

При наличии сомнений на этот счёт покупатель требует от собственника совместно получить выписку об участке из Росреестра, после которой решается вопрос о внесении части средств в качестве аванса (гарантия оплаты).

1.7. Продажа земли по завышенной стоимости

Несмотря на то, что кадастровая стоимость земли приближена к рыночной, мошенники наживаются на жертве путём показа участка большего размера и облагороженного под любые нужды. Часто с землёй продаются дома и хозяйственные постройки, которые увеличивают кадастровую стоимость. При этом сама постройка может считаться аварийной и не быть пригодной для жилья. Мошенничество в особо крупных размерах выявляют при продажах участков, застроенных на скорую руку без соблюдения техники безопасности. Таким образом участок облагораживается перед покупкой и продаётся в 3 раза дороже.

При наличии любой постройки на ЗУ покупатели выявляют, был ли осуществлен ввод в эксплуатацию такого сооружения, какие службы осуществляли контроль за вводом, имеются ли на руках документация. В противном случае будущий собственник обращается к грамотному юристу, производит полный замер территории и прочие технические процедуры.

1.8. Продажа земли подставными фирмами или сговор с собственником

В данном случае сам факт юридической сделки остаётся спорным, т.к. фирмы-однодневки не являются экономическим субъектом, а их руководство скрыто за подставными лицами. По факту отсутствует и предмет договора, никакой собственностью в виде ЗУ компания обычно не располагает.

Предупреждают подобную сделку на стадии сверки документов, а оплату вносят только после перехода права собственности.

При умышленном сговоре риэлтора с собственником сделка разрывается на этапе предоплаты. В таких случаях владелец ЗУ аннулирует договор, а деньги переводятся на теневой счёт подставного риэлтора. В других случаях при неграмотности клиента происходит полная оплата сделки при отсутствии оригиналов или внесение заведомо ложных сведений в договор о купли-продаже. В таких случаях обращение в суды остаётся безрезультатным.

1.9. Продажа земельных участков “фиктивными” застройщиками

Такой вид мошенничества появился сравнительно недавно. Возросший спрос на недорогое загородное жилье сподвиг мошенников на новую схему. Они выкупают часть территории, застраивают ее второсортными коттеджами, демонстрируя активный ход работы. Деньги, вложенные за еще непостроенные дома, пропадают вместе с ООО.

Мошенничество набирает обороты по причине отсутствия законодательных актов, регулирующих отношения застройщика и инвестора.

1.10. Продажа по факту заключения предварительного договора

Особенностью такой схемы является то, что предварительный договор на куплю-продажу не регистрируется и тем более, не принимается в органах Росреестра. Покупатель соглашается на такую сделку по различным причинам, зачастую, его привлекает сам участок или цена. Оплатив сделку по полной стоимости, клиент ожидает неоформленного документа, нерабочих дней приёма, приезда мужа из командировки и т.д. После подведения покупателя до фактической оплаты, мошенники скрываются. По такой схеме работают профессионалы, они долгое время следят за потенциальной жертвой и ее активностью в плане поиска ЗУ (объявления в интернете, СМИ, подкуп риэлтора и т.д.)

2. Что делать, если вы попались на удочку мошенников

По закону, если у мошенника нет постоянного дохода и имущества в собственности, потерянные средства вернуть не удастся. А фиктивная сделка будет признана судом недействительной.

При обнаружении вскрывшегося факта мошенничества, следует обратиться в органы полиции. Стоит учитывать, что при недостаточной предусмотрительности покупателя преступление будет сложно инкриминировать. В отдельных случаях стоит обратиться к юристу, который подскажет правильное решение.

3. Как обезопасить себя в дальнейшем

При намерении купить или продать участок стоит внимательно отнестись к выбору риэлторской компании, нотариуса и юриста.

Особое внимание стоит уделить проверке собственника и предлагаемых документов на ЗУ. В некоторых случаях целесообразно воспользоваться проверкой личных данных на подлинность. При подписании договора всегда существует риск фиктивной сделки. Не стоит забывать о возможности самостоятельной проверки участка на предмет наличия запретов отчуждения имущества (Росреестр).

Также необходимо быть внимательным при составлении договора купли-продажи. При любом несоответствии нормам законодательства (по содержанию и форме) сделка аннулируется.

Дополнительное время на обдумывание решения поможет внести ясность в механизм сделки. При определённой последовательности действий, направленных на пресечение любого типа мошенничества, можно свести все риски до минимума. Так правило, мошенники, предвидев последствия предлагаемых требований, отступают от фиктивной сделки под различными предлогами.

4. Ответственность по КоАП и УК РФ

Ответственность за мошенничество с земельными участками предусмотрена как для частных лиц, так и для должностных, ответственных за рациональное использование и охрану.

К частым преступлениям органов власти относятся:

• Предоставление земли за взятку
• Выдача земли по заниженной стоимости
• Завладение участком путем подделки документов
• Незаконный перевод ЗУ в другие категории (нецелевое использование)

К преступлениям со стороны собственников и риэлторов относятся:

• Мошенничество в любой форме
• Взяточничество
• Подделка документов и подписей
• Незаконный оборот земли

Административная ответственность предусмотрена в КоАП:

• ст.7.1. (штраф до 3% от кадастровой стоимости);
• ст.7.4 (штраф до 200000 руб.);
• ст. 7.16 (штраф до 400000 руб.);
• ст.8.8 (штраф до 2% от кадастровой стоимости за нецелевое использование; штраф 10% — за неиспользование);
• ст.19.23 (штраф до 40000 руб. с изъятием орудий совершения преступления) и др.

Уголовная ответственность предусмотрена по следующим статьям УК:

• ст.159 (вплоть до лишения свободы на срок до 10 лет и штраф до 1 млн.руб.);
• ст.160 (план решения свободы на срок до 10 лет со штрафом в 1 млн.руб);
• ст.170 (обязательные работы до 360 часов, лишение права заниматься деятельностью до 3 лет);
• ст.285 (вплоть до лишения свободы до 10 лет и запрета заниматься определенной деятельностью до 3 лет);
• ст.290 (вплоть до лишения свободы на срок до 4-х лет);
• ст.291 (вплоть до лишения свободы на срок до 15 лет с выплатой штрафа, превышающего сумму взятки в 70 раз);
• ст.327 (вплоть до лишения свободы на срок до двух лет)
• ст.330 (вплоть до лишения свободы на срок до пяти лет) и др.

5. Что делать и куда обращаться, если был выявлен факт мошенничества с ЗУ

1. Обратиться в правоохранительные органы с заявлением (физ.лица) или в прокуратуру (юр.лица);

2. К заявлению приложить копии документов, договоров купли-продажи и других имеющихся соглашений;

3. Заранее стоит позаботиться о поиске свидетелей;

4. При недостаточности материалов для возбуждения уголовного дела, необходимо проконсультироваться с юристом;

5. В случае отказа в возбуждении уголовного дела (повторного) следует написать заявление в прокуратуру или суд.

1. При организации купли-продажи ЗУ не сообщайте избыточных сведений в объявлении. Все вопросы должны решаться при личной встрече.

2. Необходимо заранее проанализировать законодательную базу, в особенности, ситуации, когда сделка будет считаться недействительной.

3. Оплату лучше производить на указанный в договоре счёт и только после получения документов на руки (гарантирующих право собственности).

4. Следует проверить личность собственника (через правоохранительные органы) и статус имущества (через Росреестр и органы кадастра на местах).

5. Весь процесс сделки необходимо доверить квалифицированному юристу. Заверение документов необходимо производить у личного нотариуса.

Приобретение земли является выгодным вложением капитала. Мошеннические структуры, заключая сделки с рядовыми покупателями, используют различные обманные схемы, факт которых бывает сложно доказать. В таких случаях надеяться на возврат денежных средств не представляется возможным. Тем не менее, обезопасить себя от мошенников поможет знание юридических норм и процедур, пробелы в которых и используются при купле-продаже земельных участков.

Статья написана по материалам сайтов: juristconsul.ru, nam-pokursu.ru, ipopen.ru, plusbuh.ru, realty.irktorgnews.ru.

За последнее время земля подорожала в несколько раз, и цены продолжают расти, потому вблизи крупных мегаполисов почти не осталось «чистых» (оформленных легально изначально) объектов данной недвижимости.

Многие обманутые покупатели так и не находят в себе сил вернуть затраченные впустую денежные средства, да и мошенники не дремлют, поскольку их схемы в основном работают за счет пробелов в законе. На какие методы обмана с землей стоит обратить внимание, и как простым обывателям избежать мошенничества с земельными участками при оформлении сделки купли-продажи данной недвижимости?

Способы мошенничества с земельными участками

1. Гражданину, который желает приобрести земельный участок, показывают место с живописным пейзажем, с подведенным газом и водопроводом. Покупателя участок устраивает и он без проблем соглашается приобрести землю.

   После оформления договора купли-продажи оказывается, что купленный участок находится вовсе не на том месте, которое первоначально было показано, а в нескольких километрах от него. Подобный вид обмана напоминает метод продажи квартиры по ложному адресу.

2. Документация на продаваемый участок оформлена не по правилам. К примеру, на важных бумагах стоят подписи людей, которые не вправе это делать.
3. Место продаваемого участка неправильно определено.
4. Размеры земельного участка, которые указаны в акте, не совпадают с реальными размерами.
5. Бумаги на землю могут быть незаконными или сфальсифицированными. К примеру, аферисты могут использовать поддельный акт на право владения землей.

   Сейчас существует несколько типов таких актов, имеющих одинаковую законную силу. Покупатель, не знающий, как должен выглядеть настоящий акт, может просто впасть в заблуждение.

6. Вместо подлинника госакта применяется его дубликат. Распространены случаи покупки одних и тех же земельных участков дважды.
7. После покупки земли может получится, что на нее имеет право еще 3-е лицо, которое не обнаружили при подготовке и проверке документации.

Важно! Если договор уже удостоверен и зарегистрирован у нотариуса, а денежные средства за земельный участок выплачены, то что-нибудь изменить уже становится просто поздно.

На это и рассчитывают аферисты. Во избежание подобной ситуации, перед тем, как заключать сделку, следует внимательно проверить правоустанавливающие бумаги, а также сверить адрес, который указан в документах, с адресом приобретаемого участка на месте.

• Не стоит вестись на низкую цену земли.
• Интересующий вас участок необходимо внимательно рассмотреть на местности, поговорить с соседями, выяснить его расположение, границы и площадь в органе местной власти.
• Лучше организовать поддержку сделки в юридической компании - опытные специалисты проведут экспертизу документации, окажут правовую помощь, правильно составят предварительный договор о намерении приобрести участок в будущем.
• Выбор нотариальной конторы для оформления сделки по продаже недвижимости зависит от предпочтений покупателя.

Важно! Не стоит соглашаться на дешевое и быстрое оформление сделки у нотариуса, которого вам навязал продавец либо его представитель.

Покупателю лучше посетить нотариуса до того, как произойдет встреча с продавцом и получить профессиональную консультацию по оформлению соглашения и действий сторон после проводимой сделки.

Процедура купли-продажи земли достаточно сложна даже для опытных юристов. Здесь важно узнать мнение незаинтересованного профессионала. Обыватель же видит объект по привлекательной цене и нередко теряет рассудок при изучении документации и ее подписании.

Многие несложные, но опасные схемы мошенничества с землей можно было бы раскрыть еще до заключения предварительного договора, если бы люди не привыкли надеяться на «авось», а применяли подписание любых бумаг в присутствии адвоката.

ВНИМАНИЕ! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует - напишите в форме ниже.