Модели инвестирования в недвижимость. Примеры инвестирования в недвижимость россии. При этом следует обратить внимание на
1. Предпринимательская деятельность в этой модели цель использования состоит в получении прибыли от эксплуатации недвижимости, это может быть недвиж производственного назначения, административная, арендная и так далее. Инвестор может распоряжаться доходами недвижимости как собственник, А в случае использования целевых методов инвестирование как собственник собственной части недвижимости. Возврат инвестиций в этой модели осуществляется из доходов от эксплуатации построенных, отреставрированных, отремонтированных объектов недвижимости.
2. Арендная модель это инвестирование в объекты недвижимости производится в целях предоставления их в аренду различным субъектам хозяйствование и гражданам на разные сроки и с разнообразными условиями оплаты. Арендаторами могут быть также государственные и муниципальные предприятия и учреждения.
3. Модель продажи. Инвестирование в недвиж производится целью с последующей продажи объекта недвижимости на стадии эксплуатации. реализация прямой отеля как правило предполагает продажу объекта после ввода его в эксплуатацию и заполнение арендаторами.
4.Концепционная модель- в ней собств на объект инвестирования По истечению установленного срока концессии безвозмездно передается государству. В Отличие от других моделей здесь существует определенный финансовый риск для инвестора, так как доходы зависят от рыночной коньюктуры и жесткое финансированной во времени.
5. Кооперативная модель предусматривает соединения инвестиций различных инвесторов, в том числе общественных и частных. степень влияния на объекты недвижимости зависит от доли вложенных инвестиционных ресурсов и может быть оформлено по-разному, зависимости от вида недвижимости и интересов инвесторов.
В мировой практике управления логистическими системами используются различные методы принятия оптимальных решений в условиях риска и неопределенности, к наиболее распространенным из которых следует отнести следующие методы:
– метод достоверных эквивалентов (коэффициентов достоверности);
– анализ чувствительности отдельных показателей;
– метод сценариев;
– методы теории игр (критерий максимина, максимакса и др.);
– построение «дерева решений»;
– имитационное моделирование по методуМонте-Карло
Детальное описание выше перечисленных методов дано в различных источниках , поэтому остановимся более подробно на особенностях и недостатках их практического применения. Метод достоверных эквивалентов (коэффициентов достоверности) предполагает корректировку основных показателейлогистической системы в зависимости от достоверности оценки их ожидаемой величины. С этой целью рассчитываются специальные понижающие (или повышающие) коэффициенты для каждого планового периода. Коэффициенты устанавливаются экспертами в зависимости от их субъективной оценки вероятностей. Однако интерпретация коэффициентов достоверности как субъективных вероятностей, свойственная данному подходу, не соответствует экономической сущности оценки риска. Применение коэффициентов достоверности в такой интерпретации делает принятие управленческих решений произвольным и при формальном подходе может привести к серьезным ошибкам и, следовательно, к последующим негативным последствиям для предприятия. Метод анализа чувствительности показателей логистической системы позволяет на количественной основе оценить влияние изменений его главных переменных. Главный недостаток данного метода заключается в том, что в нем допускается изменение одного параметра логистической системы изолированно от всех остальных, т.е. все остальные параметры остаются неизменными (равны спрогнозированным величинам и не отклоняются от них). Такое допущение редко соответствует действительности. Метод сценариев позволяет преодолеть основной недостаток метода анализа чувствительности, так как с его помощью можно учесть одновременное влияние изменений факторов риска. К основным недостаткам практического использования метода сценариев можно отнести, во-первых, необходимость выполнения достаточно большого объема работ по отбору и аналитической обработке информации для каждого возможного сценария развития, и как следствие, во-вторых, эффект ограниченного числа возможных комбинаций переменных, заключающейся в том, что количество сценариев, подлежащих детальной проработке ограничено, так же как и число переменных, подлежащих
варьированию, в-третьих, большая доля субъективизма в выборе сценариев развития и назначении вероятностей их возникновения. Если существует множество вариантов сценариев развития, но их вероятности не могут быть достоверно оценены, то для принятия научно обоснованного решения по выбору наиболее целесообразного режима функционирования логистической системы из совокупности альтернативных вариантов в условиях неопределенности применяются методы теории игр, некоторые из которых рассмотрены ниже: Критерий MAXIMAX не учитывает при принятии решения риска, связанного с неблагоприятным развитием внешней средыКритерий MAXIMIN (критерий Вальда) минимизирует риск предпринимателя, однако при его использовании многие варианты функционирования логистической системы, являющиеся высокоэффективными, будут необоснованно отвергнуты. Этот метод искусственно занижает эффективность логистической системы, поэтому его использование целесообразно, когда речь идет о необходимости достижения гарантированного результата. Критерий MINIMAX (критерий Сэвиджа), в отличие от критерия MAXIMIN, ориентирован не столько на минимизацию потерь, сколько на минимизацию сожалений по поводу упущенной выгоды. Он допускает разумный риск ради получения дополнительной прибыли. Пользоваться этим критерием для выбора стратегии поведения в ситуации неопределенности можно лишь тогда, когда есть уверенность в том, что случайный убыток не приведет фирму к полному краху. Критерий пессимизма-оптимизма Гурвица устанавливает баланс (компромисс) между критерием MAXIMIN и критерием MAXIMAX. При использовании этого метода из всего множества ожидаемых сценариев развития событий в логистической системе выбираются два, при которых достигается минимальная (Vmin) и максимальная (Vmax) эффективность. Выбор оптимального варианталогистической системы осуществляется из соображений близости его эффективности компромиссному значению, вычисляемому по формулегде – коэффициент пессимизма-оптимизма, который принимает значение в зависимости от отношения риск-менеджера к риску, от его склонности к оптимизму или к пессимизму. При отсутствии ярко выраженной склонности. При (точка Вальда) критерий Гурвица совпадает с максиминым критерием, при – с максимаксным критерием.
Общий недостаток рассмотренных выше методов теории игр состоит в том, что предполагается ограниченное количество сценариев развития (конечное множество состояний окружающей среды).
Метод построения «дерева решений» сходен с методом сценариев и основан на построении многовариантного прогноза динамики внешней среды. В отличие от метода сценариев он предполагает возможность принятия самой организацией решений, изменяющих процесс функционирования логистической системы и использующих специальную графическую форму представления результатов («дерево решений»). Данный метод может применяться в ситуациях, когда более поздние решения сильно зависят от решений, принятых ранее, и в свою очередь, определяют сценарии дальнейшего развития событий . Основными недостатками данного метода при его практическом использовании являются, во-
первых, техническая сложность данного метода при наличии больших размеров исследуемого «дерева» решений, так как затрудняется не только вычисление оптимального решения, но и определение данных, во-вторых, присутствует слишком высокий субъективизм при назначении оценок вероятностей.
Всем привет! Сегодня мы рассмотрим некоторые варианты инвестиции в недвижимость: стратегии и возможности этого направления.
Недвижимость может способствовать хорошему приросту капитала, а спрогнозировать потенциальную прибыль зачастую проще, чем, например, торгуя на бирже или вкладывая средства .
Многие миллиардеры, которые входят в список Форбс, сделали свой огромный капитал именно на недвижимости.
Перед тем, как начать вкладывать в недвижимость, стоит определиться с целями и стратегией.
Можно получать разовую прибыль от разницы стоимости покупки и продажи, а можно получать регулярный доход от сдачи недвижимости в аренду и также, в перспективе, продать имущество.
При грамотном подходе можно получить существенный доход.
Рассмотрим наиболее эффективные стратегии инвестиций в недвижимость в нашей стране.
Чего ожидать от рынка недвижимости
Цены на жилье и землю всегда показывали общее состояние экономики РФ. Стоимость жилой площади быстро реагирует на курс доллара по отношению к рублю, инфляцию, политические изменения и мировые экономические кризисы.
Так чего же ожидать инвесторам в ближайшие годы? Эксперты утверждают, что спрос на недвижимость будет постепенно расти. Этому способствует снижение ипотечной ставки, упрощенные условия для кредитования граждан и др. факторы.
Сыграют роль и государственные программы: субсидирование ипотек, выплаты за рождение детей, программы по капиталу для молодой семьи.
Государство на законодательном уровне обязует застройщиков иметь высокий уставной капитал к моменту постройки и отчислять 1,2% от суммы контракта в Фонд защиты прав дольщиков.
Благодаря этому снижаются риски для инвестирования в новостройки, но повышается стоимость квадратного метра.
Поэтому спрос на новостройки, как и на коммерческую недвижимость, может немного упасть. Однако рынок вторичного жилья по-прежнему будет привлекать покупателей.
Лучшими городами для инвестирования остаются Москва, Питер, Сочи, Симферополь, Геленджик и некоторые другие.
ТОП выгодных стратегий
Новостройки для перепродажи
Наиболее популярный способ в настоящее время — вложить средства на этапе застройки в экономные студии. Такое жилье всегда пользовалось спросом и продать его, как правило, значительно проще.
Чтобы получить высокий процент от перепродажи, вкладывают в жилье, которое на этапе сдачи будет стоить до 30% и выше за кв. метр.
Покупать стоит, конечно же, только у надёжных и зарекомендовавших себя застройщиков.
Новостройки для сдачи в аренду
Схема похожая на предыдущую: покупают студии на этапе застройки, ожидают сдачи готового дома. Но недвижимость, в данном случае, не продается, а сдается в аренду.
Прежде, чем сдавать «голые стены» следует сделать косметический ремонт и минимально обставить квартиру мебелью. Зачастую, для экономии бюджета, мебель и техника покупаются на том же Авито.
Выбирать новостройки для инвестирования стоит в популярных районах, с хорошей транспортной развязкой, наличием вблизи школ/детских садов и т.д.
Вторичное жилье для перепродажи
Покупка недвижимости в уже построенном жилом доме. Такие квартиры, как правило, расположены в уже обжитых районах с хорошей инфраструктурой.
«Черные риэлторы» всегда находятся в постоянном поиске квартир, которые можно купить за стоимость значительно ниже рыночной. Также прибегают к серым схемам по расселению неблагополучных семей и т.д.
После хорошего ремонта эти же квадратные метры можно продать в разы дороже. Но стоит учитывать и нюансы с налогообложением.
Вторичное жильё в аренду
Покупаем квартиры в обыкновенных домах, делаем ремонт, обставляем мебелью и сдаём в аренду. Хорошая рабочая стратегия, которую используют повсеместно.
В перспективе, конечно же, жилье всегда можно продать, причем не спеша, по более высокой стоимости.
Арендный бизнес
Стратегия для тех, кто не располагает крупными суммами для покупки недвижимости.
Арендуются квартиры на несколько месяцев, которые сдаются уже посуточно (можно и просто по более высокой стоимости ежемесячно).
Доход, в данном случае, более высокий. Однако, это весьма рисковый вид бизнеса, т.к. вся ответственность за состояние жилья ложиться на предпринимателя. Да и с поиском и постоянным заселением могут возникать трудности.
Также необходимо ежедневно наводить порядок, стирать белье и т.д.
Либо заниматься этим самостоятельно, но это уже полноценная работа, стоит нанять персонал.
Хостел
Популярный вид жилья для туристов с ограниченным бюджетом.
Стратегия рассчитана на приобретение 4х и более комнатных квартир вблизи туристических мест: музеи, памятники, парки, торговые центры.
В одной комнате можно разместить 3-4 двухэтажные кровати, отдельно сделать душевую и туалеты, общую кухню. Для функционирования небольшого хостела потребуется минимум персонала: администратор и уборщица.
Мини-офисы, переговорные комнаты
Следует купить большое офисное помещение или снять его. Далее оно разделяется перегородками на маленькие офисы и переговорные комнаты.
Готовые мини-офисы сдаются в аренду небольшим фирмам или для проведения деловых встреч и т.д.
Покупка жилья на аукционах
В 2015 году был введен в действие закон, который гласит, что банкрот для удовлетворения своих обязательств перед кредитором, выставляет свою недвижимость на всеобщие торги.
Стоимость жилья на торгах может быть занижена в несколько раз. А покупка подобной квартиры может стать «золотой жилой» для инвестора.
Информация о торгах публично оглашается на различных официальных сервисах. Стоит разобраться с этим направлением более детально.
Есть различные курсы и тренинги на тему аукционов по банкротствам и т.п.
Заключение
Рынок недвижимости России относительно стабилен. Существенный спрос на жилую недвижимость побуждает многих инвесторов вкладывать именно в неё.
Однако низкая платежеспособность населения вносит некоторые ограничения для инвестирования в это направление.
В тоже время, всегда можно найти достаточно выгодный вариант для инвестиции, а денежный вопрос для финансово подкованного человека уже второстепенное дело.
На сегодня мы подошли к завершению.
Удачи и до скорой встречи!
P.S.
Кстати, сегодня Вы можете покупать акции российских и зарубежных компаний не выходя из дома, буквально в один клик, оплачивая покупку банковской картой. Точно так же, как и любой другой товар в интернет-магазинах.
Никаких курьеров и доставок - брокер « » зачисляет акции на Ваш торговый счет, который будет открыт дистанционно, в течение 5 рабочих дней!
Для того, чтобы приобрести акции и стать акционером, просто нажмите на кнопку «Купить акции» и следуйте инструкциям!
Купить акции онлайн
Минимальная сумма, при этом, может быть любой.
Инвестиции в недвижимость являются высокодоходным видом вложений и формой управления капитала. В статье рассмотрим 25 прибыльных стратегий инвестирования в различные объекты недвижимости, их преимущества и недостатки, оценим риск / доходность, подробно разберем: «как начать инвестировать без денег». Статью подготовил Жданов Иван Юрьевич предприниматель, инвестор, к.э.н., лауреат государственной премии и ментор в бизнес-инкубаторе HSE Inc.
Виды дохода
Первое что необходимо понять в инвестировании и разделить – это то что есть два вида дохода:
- единоразовая прибыль, которая возникает, когда мы что-то продаем (при продаже квартиры или земельного участка).
- постоянный пассивный доход – создание актива, который периодично или постоянно приносит прибыль. Такой доход возникает когда недвижимость представляет собой бизнес, то есть актив управление которым позволяет регулярно получать доходы. Так сдачу квартир в аренду часто относят к пассивному доходу, когда внимание на управление почти сведено к нулю.
Самым известным инвестором, создателем пассивного дохода на инвестициях в недвижимость был Роберт Кийосаки, который по этому поводу сказал: «я не хочу продавать свою недвижимость, я хочу чтобы она приносила мне каждый месяц деньги снова и снова! », поэтому наша основная задача будет направлена на то, чтобы найти постоянный пассивный доход. Ниже мы рассмотрим различные стратегии получения как пассивного так и единоразового дохода.
Доходность недвижимости по годам
Цены на недвижимость постоянно растут. Особенно это заметно в крупных городах федерального значения: Москва, Санкт-Петербург (также цены растут в региональных центрах). Рост цен связан с тем, что они крупные мегаполисы имеют больше возможности для заработка и притягивают людей для работы и бизнеса из соседних регионов или стран. Тем самым создавая постоянный спрос на объекты недвижимости. Еще один из факторов, влияющих на рост цен – это демографический рост населения (характерно для некоторых регионов, например Северо-Кавказского).
На рисунке ниже показана динамика роста цен на недвижимость в России и Санкт-Петербурге. Наблюдается постоянный рост стоимости квадратного метра квартир.
Давайте рассмотрим непосредственно сами стратегии инвестирования в недвижимость и оценим в каких случаях выгодно применять ту или иную.
#1. Покупка → ремонт → продажа
Первая стратегия инвестирования это покупка недвижимости (как правило квартиры), ее ремонт и продажа по рыночной цене. Любая инвестиционная стратегия заключается в поиске или создания потенциала, который обеспечит прибыль . В данной стратегии создается потенциал в виде дополнительной ценности как чистовая отделка помещения, что увеличивает стоимость продажи. Доход составляет порядка 15-20% от первоначальной цены покупки. Для ускорения реализации данной стратегии можно привлечь деньги спонсора или инвестора под покупку объекта.
| Преимущества | Недостатки |
| Простота реализации проекта, основная задача заключается в поиске ремонтной бригады | Низкая ликвидность при продаже квартиры-новостройки, т.к. зачастую районы застраивают целыми кварталами |
| Низкие риски потери денежных средств, т.к. квартира уже построена* | Низкая доходность 15 -20% |
| Квартира может быть куплена в ипотеку и в дальнейшем продажа с доходом | Необходимы крупные первоначальные вложения равные стоимости всего объекта |
* Можно заметить, чем ниже риски при инвестировании, тем ниже доходность. Так, к примеру, вложение на уровне котлована (0-уровень) строительства, когда еще не построенного дома или ЖК доходность выше и составляет 30-40%, но возникают риски, что объект может быть заморожен или не достроен в случае банкротства застройщика.
Разберем несколько факторов успеха в реализации такой схемы вложения:
Первый фактор успеха в данной стратегии – это покупка по минимальной цене. Идеальным условием будет, если цена будет ниже рыночной в данном районе. Как правило, застройщики снижают цены на 10-15% перед новогодними праздниками, т.к. им необходимо закрыть готовую отчетность. Поэтому оптимальным временем покупки будет осень (ноябрь-декабрь), когда появляются спецпредложения и различные акции. Спецпредложения часто включают дополнительные бонусы как машиноместа, кухня в подарок и т.д. Акции, как правило, распространяются на снижение цены за кв.м. Также скидки привязывают к другим праздникам 8-марта или 23 февраля, но они зачастую меньше.
Второй фактор успеха – это поиск района, в котором есть устойчивый спрос на строящееся жилье. Это очень важно при реализации квартиры, в противном случае период возврата денежных средств увеличится. Активным спросом пользуются квартиры, строящиеся около различных транспортных узлов: станции метро (например: как ЖК «Три Кита» в Санкт-Петербурге у станции метро «Девяткино» ), железнодорожных станций связывающих город и область. Покупатели готовых квартир около транспортных узлов – рабочие, а для них скорость
Третий фактор успеха стратегии заключается в минимизации затрат на ремонт и чистовую отделку. Все ремонтные фирмы в стоимость ремонта включают затраты на рекламу и продвижения, поэтому цены будут выше, чем у бригад зарегистрированных в различных агрегаторах. Поэтому для поиска строительной бригады можно воспользоваться различными сервисами анализ которых приведен в таблице ниже.
(Приложение через сайт, iOS, Android бесплатно)
Итак, максимальная прибыль от реализации стратегии по покупке и ремонту недвижимости будет, когда цена приобретения была минимальная (за счет скидок и акций) и стоимость ремонта снижена за счет поиска бригад с сервисов.
Следует заметить, при продаже квартиры менее 3 лет в собственности придется уплатить 13% налога без возможности получения налогового вычета.
Финальной точкой будет – продажа квартиры. На стоимость продажи больше всего влияет стоимость аналогичных квартир в районе и уровень спроса. Если в районе растущий спрос на недвижимость, то она может быть продана за 2-3 месяца. Доход от продажи при этом составит в среднем ~15-20%. Данная стратегия позволяет получать разовую прибыль, а не пассивный доход. Для ускорения продажи квартиры можно обратиться в различные риэлторские компании, которые выкупают по цене на 10-15% ниже рыночной. Следующий способ инвестирования позволяет создать пассивный доход.
#2. Переделка квартиры в 2 студии и сдача в аренду
Стратегия заключается в том, что у нас есть квартира, которую мы купили или взяли в ипотеку и из нее делаем 2 квартиры студии. Для переделки в студию необходимо будет в отделенной комнате установить сантехнику (душевая кабина, туалет) и провести электрику для духового шкафа и электроплиты (т.к. он отличается от простой проводки). Необходимо так спланировать ремонт в комнате, чтобы осталось как можно больше жилой площади. Для этого можно установить: двухкомфорочную плиту, душевую кабину, стол трансформер, соединенный с кроватью. Одним из вариантов является установка общего душа и туалета на несколько студий. Также важным моментом будет поиск такой квартиры, чтобы при разбивки ее на несколько студий у каждой было окно. Этот вариант увеличит жилую площадь, но в тоже время может создать межличностные трудности соседей.
Цель здесь это максимально выжить из каждого квадратного метра и сдать на длительный срок. Преимущество заключается в том, что квартира поделенные на студии, будет приносит больше денег чем если вы будете сдавать квартиру целиком одному арендатору.
Например, берем 1-х комнатную квартиру. Сдав ее одному арендатору можно будет получать доход в размере ~20 000 руб. Если же данную квартиру разбить на 2 студии, то их можно будет сдать каждую по 10 000 –14 000 руб. В результате, доход в месяц будет на ~25% выше, что увеличит срок окупаемости инвестиций. Так средний срок окупаемости сданной в аренду недвижимости составляет 12 лет. Использовав данную схему, срок уменьшиться до 8 лет. На рисунке показан реальный пример от застройщика А101, который продает однокомнатную квартиру со скидкой 10% перед новогодними праздниками. Ключевой аспект реализации стратегии – это правильно подобранная планировка:
- Наличие у каждой студии окна и помещений одинакового размера.
- Общая прихожая (экономит место) и позволяет сделать раздельные входы в студии.
- Возможность прокладки коммуникаций для ванной комнаты и кухни.
Зеленым и красным цветом выделены ка будет разделена 1-комнатная квартира на 2 студии.
Вторым факторов успеха будет покупка квартиры по более низкой цене в периоды акций и скидок, которые максимальны перед новогодними праздниками.
*Как сделать пассивный доход от переделки квартиры в студии?
Преимущество данной схемы является в возможности сделать пассивный доход от сдачи квартиры в аренду. Квартира покупается в ипотеку на срок ~15 лет. Среднемесячные платежи составят ~20 000 руб., тогда как доход от сдачи будет перекрывать платежи и создаст пассивный доход +10 000 руб. Через 15 лет вы получаете актив не вложим при этом своих денежных средств, а только управляя объектом.
#3. Инвестиции в новостройки
Главное правило при использовании данной стратегии заключается в том, что чем раньше вы вложитесь, тем больше будет прибыль . Даже на этапе строительства ее можно перепродавать. Если у вас квартира в ипотеке, то ее тоже можно продать, на любом из этапов. Продажа может быть осуществлена: самостоятельно, банком (когда он является наблюдателем и контролером сделки и предоставляет собственную ячейку) и продажей долговых обязательств.
*Как проверить надежность застройщика?
Продажа жилья осуществляется по ДДУ (договор долевого участия), не стоит покупать квартиру по договору ЖСК. Далее необходимо проверить финансовую отчетность застройщика (размер его активов и динамику чистой прибыли), отсутствие судебных актов, определить в каких банках аккредитован, т.к. крупные банки дополнительно проводят проверку финансового состояния застройщика.
На рисунке показаны факторы, которые влияют на стоимость квартиры для Киева (данная схема аналогично подходит и для других городов). Можно заметить, что покупая на стадии фундамента получается экономия до 25%, наличие транспортной остановки общественного транспорта увеличит стоимость +5%. Также одним из важных факторов является наличие отделки, которая увеличит стоимость квартиры до 20% ⇓.
Пример как изменяется стоимость квартиры в зависимости от этапов строительства, инфраструктуры, расстояния до метро, экологии, вида из окон и отделки
#4. Инвестиции в недострой (незавершенное строительство)
Стратегия заключается во вложении в незавершенный объект строительства, когда вы
видите недостроенный дом, то можно купить его по цене ниже рыночной. Это будет выгодно как для продавца, так и для вас. Одним из ключевых факторов успеха является переговоры с собственником и покупка с большой скидкой . Направления использования недостроя следующие:
- Завершение строительства и продажа / сдача в аренду объекта.
- Снос и продажа чистого земельного участка.
- Переделка под бизнес (например шиномонтаж, кафе, хостел и т.д.)
Так недостроенные гаражные постройки вдоль дороги можно использовать в качестве шиномонтажа или автосервиса. Много объектов незавершенного строительства можно найти в Краснодарском крае (Сочи), такие объекты могут быть переделаны в мини-отели или хостелы. И за счет активного туристического сезона с мая по сентябрь окупить вложения за 3-4 года.
Главная сложность данной стратегии – это поиск объекта недвижимости с максимальным доходом для перепродажи или имеющим лучшее расположение для создания бизнеса. По статистике для того чтобы найти 1 подходящий объект необходимо просмотреть 80 предложений.
Для поиска объектов незавершенного строительства можно воспользоваться сервисом Avito. Подходит для поиска недостроенных дачных домов и коттеджей. Предложений на сайте много, можно найти наиболее инвестиционно привлекательное.
#5. Перевод квартиры из жилой в нежилое помещение
Стратегия заключается в переводе жилого помещение в нежилое и сдача ее в аренду или продажа по бизнес. Например это первые этажи жилых домов из которых делают продуктовые магазины, парикмахерские и салоны красоты. Хорошим спросом пользуются квартиры первой линии домов около метро или транспортных узлов. В «оффлайн» бизнесе ключевую роль играет расположение , если рядом проходит оживленная дорога, то это будет привлекательно для бизнеса. Если квартира будет находиться в не поля видимости пешеходов, то это не привлечет потенциальных клиентов.
Главная сложность инвестиционной схемы – это переоформление квартиры в нежилое помещение. Основные юридические требования:
- Квартира должна принадлежать собственнику (наличие свидетельства о регистрации, завещания или договора дарения).
- Квартира не должна быть взята в ипотеку и ни чем не обременена.
- Квартира переводится полностью в нежилую, а не частично.
- Необходимо выписаться при изменении ее статуса.
- Необходимо зарегистрировать все изменения и перепланировки.
Преимуществом данной схемы является то, что сдача помещения в аренду под бизнес в 2-3 раза превышает доходность от сдачи в аренду. Так если месячный доход от сдачи 2-х комнатной квартиры на первом этаже в Москве составит 40 000 руб., то от сдачи под аптеку, продуктовый или кафе быстрого питания (например: SushWok) составит 100 000 руб.
#6. Перевод из нежилого в жилое помещение
В Европе и США есть наоборот стратегия это, когда вы переводите из нежилого в жилой фонд, то есть, например, заводские помещения переделываются в лофты и сдаются в аренду или представляются как хостел. Основная сложность заключается в проведении всех коммуникаций: отопления, канализации, электрики, вентиляции. Если брать складские помещения с высокими потолками, то можно сделать несколько этажей.
В многоквартирных домах часто используются подвальные и полуподвальные помещения под перестройку под хостелы. Это особенно распространено в Санкт-Петербурге, где многие нежилые помещения чердаков или полуподвалов переделываются в хостелы или мини-отели.
Для перевода необходимо соблюдение следующих условий:
- Помещение должно находиться в собственности.
- Помещение должно соответствовать требованиям жилого помещения (ч. 4 ст. 22 ЖК РФ )
Алгоритм перевода помещения по этапам:
- Подготовить проект переустройства / перепланировки с оформлением согласия собственников (проект можно заказать у организации, которая является членом СРО) (ч. 1 ст. 55.8 ГрК РФ )
- Собрать необходимые документы (заявление о переводе, паспорт, документы на собственность или их нотариальные копии, проект перепланировки при необходимости, заключение уполномоченных организаций или протокол собрания собственников помещений многоквартирного дома). (ч. 2 , 1 ст. 23 ЖК РФ; п. 2.5.1.1 Административного регламента, утв. Постановлением Правительства Москвы от 27.10.2015 N 692-ПП )
- Обращение в уполномоченный орган (в Москве – Департамент городского имущества). Подать документы можно через МФЦ.
- Проведение перепланировки помещения (если необходимо) (ч. 8 ,9 ст. 23 ЖК РФ ). Составление технического плана кадастровым инженером (ст. ст. 29 , Закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ ).
- Внесение информации в ЕГРН и получение выписки. (ч. 9 ст. 23 ЖК РФ; п. 5 ч. 1 ст. 32 Закона N 218-ФЗ , ч. 1 ст. 28 Закона N 218-ФЗ )
#7. Перестройка офисов в мини-офисы
Стратегия заключается в переделывании офиса в мини-офисы. Это аналогично стратегии №2, когда квартира разделялась на студии. То же самое мы делаем с офисными помещениями, берем большой офис, устанавливаем перегородки и сдаем уже как мини-офисы или переговорные на час. Этот принцип разделения целого на части можно применять для многих других инвестиционных идей, например: покупка машины и продажа ее по частям дороже. Также и в недвижимости, вы берете целиком, делите и уже индивидуально сдаете каждый месяц или по часам. Можно сказать тут работает закон «разделяй и властвуй».
Ключевой фактор успеха заключается в поиске помещения с удобным расположением, что создаст устойчивый спрос на мини-офисы . Также необходимо оценить рыночное окружение – по какой цене сдают мини-офисы. Задача уже на первом этапе заложить успех, просчитав, будет ли востребованы данные офисы и какой потенциальный доход смогут принести.
#8. Посуточная субаренда квартир
Это одна из самых распространенных стратегий с жилой недвижимостью, которая заключается в посуточной сдаче квартиры в субаренде. Преимуществом является то, что не нужно быть собственником квартиры, а заключить с владельцем договор субаренды на длительный срок, на право от своего имени управлять сдачей квартиры. Можно заметить, что опять применяется принцип «разделяй и властвуй», если в офисах и разделении квартиры на студии мы физически делили помещение, то здесь делится время. Берете на длительный срок, а сдаете на короткий срок. То есть у нас есть одна квартира, мы ее не разбиваем, а делаем из нее подходящие под сдачу апартаменты. При этом затраты на создание такого актива минимальные. Основная сложность – это найти собственников, которые будут готовы заключить с вами договор субаренды. Так как многие собственники пожилые люди, и они боятся, что активная сдача квартиры может совсем «убить» их квартиру.
Рассмотрим практический пример. Средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры в Москве составляет 20 000 – 25000 руб. Для того чтобы собственник заключил договор субаренды, можно повысить затраты до 30 000 – 45 000 руб. Предложение увеличить на 30% месячную оплату позволяет найти более сговорчивых владельцев. Средняя стоимость посуточной сдачи 1 комнатной квартиры составляет ~2000 руб. Среднее количество дней сдачи возьмем 25, доход составит 50 000 руб. Прибыль составит +20 000 руб.
Доходность будет больше, если перейти от посуточной аренды к почасовой, но сложность управления будет выше.
Лайфхак. Для оценки спроса в районе можно посмотреть заявки на Avito, это позволит сделать первое представление о перспективности района.
#9. Офис-переговорная на час
Стратегия походит на почасовую сдачу квартиры, только здесь сдаем офис на час. Как правило, офис сдается на час для переговоров, деловых встреч, проведения семинаров и обучающих мастер классов. Из-за того что офис сдается по часам, прибыль будет выше на конец месяца, чем едино разовая сдача на длительный срок. Для реализации данной стратегии необходимо будет заключить договор субаренды с собственником. Как правило, здесь легче чем с владельцами квартир. К тому же офисом-переговорной проще управлять, нежели квартирой, т.к. он не требует полной уборки после каждого клиента.
#10. Хостелы
Одна из самых крутых стратегий инвестирования в недвижимость – это создание хостелов или общежитий. Есть разница между хостелом и общежитием. Хостелы – это место для кратковременного жилья путешественников и туристов, тогда как общежитие это в больше степени бюджетные койко-места. Для хостела более характерен дизайн и стиль, нежели для общежития.
Так как хостелы направлены на туристов, то они для них важно расположение в туристических местах. В Санкт-Петербурге как культурной столице более 300 хостелов. Для открытия хостела необходимо найти помещение, зачастую выбирают полуподвальные из-за более низкой арендной платы. Важно чтобы помещения находилось в проходимом месте – центры города. Для полноценного функционирования необходима команда: администратор и уборщица. Из-за того что в хостелах устанавливаются двухъярусные кровати – это позволяет увеличить прибыльность с каждого метра.
Одним из недостатков хостелов является простои в нетуристические сезоны, так например цены снижаются в 3-5 раз в Санкт-Петербурге зимой и аналогично на горнолыжном курорте Роза-Хутор летом.
Ключевой фактор успеха хостела это его репутация, так как основным каналом привлечения туристов является различные сервисы, например как Booking.com (лидер по привлечению клиентов), то высокий рейтинг и положительные отзывы сильно влияют на прибыльность бизнеса.
В таблице рассмотрим какие еще существуют сервисы для привлечения посетителей.
| Сервис | Преимущества и особенности |
| Booking.com | Один из самых распространенных сервисов. Необходимо обязательно быть в нем зарегистрированным |
| Agoda.com | Международный сервис, ориентированный на иностранцев. Как правило представлен отелями |
| Hotels.com | Отличный сервис для привлечения туристов в системе более 150 000 отелей. |
| Ostrovok.ru | Сервис является лучшим по версии National Geographic. Ориентирован на граждан СНГ и России. Сервис индивидуален и не сотрудничает с другими интернет-сервисами |
| Oktogo.ru | Отечественный сервис ориентирован на российских туристов. Множество вариантов оплаты для туристов |
| Ориентирован на международных туристов, имеет базу более 30 тыс. хостелов. |
Ориентированность на гостеприимство и создание положительной репутации позволит привлечь туристов из интернет-сервисов, как одного из лидирующих источников траффика.
#11. Таунхаусы / Квадрахаусы / Дуплекс
Стратегия инвестирования пришедшая из Лондона. Стратегия походит на деление квартиры на студии. Здесь таунхаус делиться по этажам на студии и сдается в аренду. Преимущество заключается в том, что подводить отдельно коммуникации к каждому этажу не надо, т.к. они уже проведены и этаж готов для сдачи. Основная сложность реализации стратегии – это поиск арендаторов, т.к. как правило, они располагаются за городом.
Затраты на покупку таунхаусов и его разновидностей значительно ниже чем при приобретении коттеджа и дома
Помимо Таунхаусов существуют и другие варианты: квадрахаусы и дуплексы. В таблице рассмотрим, чем они интересны и чем отличаются друг от друга.
#12. Загородная недвижимость и коттеджи
Стратегия направлена на сдачу в аренду загородной недвижимости: коттеджей / домов. Пользователи и потребители такой услуги – люди желающие отдохнуть на природе или в компании. Сильным спросом пользуется аренда коттеджей на новый год и праздники, когда аренда дома за 4-5 дней может составлять до 100 000 руб. Также одним из вариантов это загородный дом на берегу озера для летней рыбалки.
#13. Строительство дома со студиями и сдача в аренду
Одна из самых прибыльных стратегий, так как включает в себя этап строительства с нуля на купленном земельном участке или взятом в аренду на длительный срок. Сложность заключается в организации стройки, поиска бригад, подготовка инженерной и технической документации.
Для того чтобы автоматизировать процесс, его можно отдать на аутсорсинг строительной компании, которые строят типовые дома под ключ. В построенном доме студии можно сдавать на длительный срок или на короткий – посуточно. Для снижения затрат на строительство можно дом строить из сип панелей или из соломы. Несмотря на кажущуюся пожаропасность, дома построенные по технологии из соломы или сип панелей надежно защищены.
Стоимость дома из экологических материалов будет 1,5-2 раза дешевле, чем в доме из кирпича. Применение дешевых материалом позволяет существенно сократить срок окупаемости дома. Дома из соломы активно строят в Краснодарском крае и в Сочи, как мини-отели и хостелы для туристов в летний сезон. Окупаемость таких домов составляет около 4-6 лет.
#14. Зарубежная недвижимость
Следующая стратегия вложения денежных средств и создания актива – инвестиции в зарубежную недвижимость. Доходность от сдачи в аренду такой недвижимости в разы больше, чем от отечественной. Ключевым фактором успеха является оценка спроса в регионе. Так в последнее время российских туристов привлекают дома для среднесрочной аренды в зимние месяцы в Таиланде, Вьетнаме, Шри-Ланке. Уже сформировалось целое сообществе тех, кто уезжает на зимовку с ноября по март в теплые страны, чтобы удаленно работать. Стоимость дома у моря в Таиланде намного ниже чем в России.
Можно заметить, что цены намного ниже, чем на московскую недвижимость.
Альтернативными способами инвестирования в иностранную недвижимость будет вложение в квартиры и виллы Испании (также Болгария, Греция), в настоящее время из-за кризисной экономической ситуации в стране цены намного ниже, чем в Евросоюзе. Если ориентироваться на сдачу недвижимости иностранным туристам, то отлично подходят такие направления как майями / Сан-Франциско в США, где почти круглый год пляжный сезон, развит яхтинг, имеются гольф клубы, рестораны и ночные клубы, что привлекает богатых иностранных туристов для отдыха и развлечений.
Из сложностей реализации стратегии можно выделить, то что необходимо ехать на объект.
#15. Аукционная недвижимость
Представляет собой скупку объектов недвижимости выставленных на торгах по банкротству. Покупка по низкой цене является ключевым фактором успеха. Как правило, с аукционов продают следующую недвижимость:
- Вторичное жилье и новостройки муниципальные органы власти.
- Банки для реализации заложенного имущества.
- Риэлтерские компании для продажи своих объектов.
На аукционах цена продажи может быть ниже на 30-60% от рыночной стоимости, что создает отличный инвестиционный потенциал. Для того чтобы найти объекты можно воспользоваться сайтами:
| Сайты | Особенности и преимущества |
| sberbank-ast.ru/ | Самая крупная площадка торгов по имуществу предприятий банкротов и должников. Из плюсов: множество предложение, но в тоже время трудно купить по интересной цене квартиры и другое распространенное имущество. |
| investtorgi.ru | Возможность отфильтровать по необходимым параметрам различные объекты недвижимости (квартиры, офисы, павильоны в метро, земельные участки, бизнес, склады, азс, клубы, автосалоны, псн, особняки) |
| investmoscow.ru/tenders | Продажа муниципального имущества г. Москва: квартиры, земельные участки и т.д. |
Для покупки недвижимости необходимо будет внести задаток перед участием в аукционе, который будет возвращен через 5 дней после окончания, если вы не выиграли. Задаток составляет 20%. Также аукционы берут комиссию за организацию и вычитают из задатка. К участию в торгах допускаются все граждане РФ с наличием ИНН и ЭЦП. На рисунке показана вся процедура регистрации на площадке Сбербанка как участника торгов.
Наибольшим спросом на аукционах пользуются квартиры должников и новостройки, т.к. их проще всего потом перепродать или сдать в аренду. Доход с продажи составит около 20-25%.
#16. Покупка земельного участка
Покупка земельного участка рядом с городом или в округе. Преимущества стратегии в сравнительно небольших затратах на приобретение земли.
| Земельная стратегия | Описание и эффективность |
| Покупка земли в перспективных районах застройки жилыми кварталами рядом с городом | Необходимо отслеживать тенденции застройки близлежащих территорий к городу, где строится ЖК и комплексы, развивается инфраструктура, создаются развязки и транспортные узлы. Когда уже все будет построено, то врятли вы там купите потом землю. На приобретенном участке можно организовать: автостоянку (если были простроены ЖК), автомойку или автосервис (если проложена дорога), магазин (если появился транспортный узел), сдать в аренду под рынок или ТЦ (рядом с транспортной магистралью федерального значения). |
| Покупка земли и продажа по частям | Продажа под точечную застройку коттеджей или дачных поселков. Минимальный участок для продажи по земельному кодексу 4 сотки. Сложность схемы в поиске покупателей или арендаторов. |
Главная сложность в реализации стратегии – это длительность создания вокруг инфраструктуры, что может занять 3-7 лет. Также необходимо оценить землю, если она болотистая или с подводными водами, то на ней сложно будет что-то построить или сдать в аренду под строительство.
К тому же сейчас действует государственная программ, по которой можно получить участок земли бесплатно (или за небольшие деньги), он, конечно, будет располагаться не в самом городе. Данная земля отлично подходит для экопоселений или фермерского хозяйства. Как правило, выделяют участки в мало заселенных районах. Стоимость 1 Га в таких поселениях бывает меньше 50 000 руб., и данные поселения набирают новых постояльцев. Более подробно о том какие поселения существуют, можно найти на сайте poselenia.ru.
#17. Субсидии по государственным программам
Схема заключается в участии в государственных программах получения жилья малоимущим, многодетным, участникам ВОВ, при проживании в аварийном доме, при различных заболеваниях (онкология), детям сиротам.
К примеру, в недавнее время в Москве была реализована программа реновации по переселению из пятиэтажек в новостройки. Сложности такой стратегии или такого положения, в том, что получить такое жилье довольно сложно, особенно это касается регионов, где муниципальные доходы существенно ниже, чем в крупных городах.
#18. Пристройка и неиспользованные метры
Поиск возможности для расширения площади, например, балкона, который потом сдавать в аренду. Сдача в аренду гаража или переоборудование гаража в автосервис или шиномонтажной (часто реализуется, если гаражи выходят на оживленную дорогу). Сложность в реализации данной стратегии заключается в необходимости соблюдения всех строительных норм, проведение коммуникаций в новое помещение.
#19. Покупка прав аренды (ППА)
Данная стратегия походит на субаренду, но есть главное отличие, что при продажи права аренды объект недвижимости может быть сдан в субсубаренду. Данный стратегию еще называют переуступкой прав на аренду. При покупке права аренды недвижимость не принадлежит вам. Данное право можно купить как у частного лица, так и у государства. Предложения по ППА можно найти на Avito или у специализированных компаний. Зачастую переуступка права аренды продается при переезде или закрытии бизнеса.
#20. Покупка / аренда недвижимости у муниципальных властей
Преимуществом такой схемы является возможность купить или арендовать площади ниже на 20-30% по стоимости. Одними из таких вариантов является аренда складов, заводских территорий, военных частей, земельных участков. Тендеры на покупку недвижимости выставляются на investtorgi.ru для объектов в Москве и МО. Стратегия подходят для перестройки заводских помещений в арт пространства или под хостел.
Если у вас есть свои инвестиционные идеи по вложению и управлением недвижимостью, то поделитесь ими в комментариях. Спасибо за внимание.
Я снова рад приветствовать всех своих постоянных читателей, а также тех, кто заинтересовался возможностями увеличения своих доходов за счет удачных вложений в различные активы. Скорей всего, практически каждый из вас не однократно мог видеть в русскоязычном сегменте интернета такие кричащие заголовки, как: «100 стратегий инвестирования в недвижимость».
И это совсем недалеко от истины, поскольку на сегодняшний день существует множество способов заработать достаточно внушительную прибыль на определенных операциях в данной области. Имея соответствующие знания и необходимый капитал, можно добиться существенных результатов и создать стабильный источник доходов, что в свою очередь обеспечит каждому инвестору финансовую независимость.
Как и любые капиталовложения, связаны с определенными рисками. В зависимости от выбранной вами стратегии, их можно максимально минимизировать.
Стоит заметить, что вложение средств именно в недвижимость пользуется рекордной популярностью в наши дни. И это касается не только крупных инвесторов. Самое главное – это четко и, самое главное, конкретными . На данную тему сейчас можно найти огромное количество всевозможной информации.
Одним из наиболее актуальных и действенных вариантов управления недвижимостью можно с полной уверенностью назвать методику .
Он в своей книге определяет инвестирование, как один из четырех источников дохода и предлагает наиболее эффективные способами управления активами, в которые вложены средства. В качестве одного из вариантов автор предлагает оформить ипотечный кредит, а недвижимость сделать рентной, то есть, сдавать ее в наем. При этом, рентная плата должна превышать ежемесячный взнос.
В результате, не только создается положительный финансовый поток, но также, в итоге, сам актив оказывается в вашей собственности практически бесплатно.
Однако, стоит учитывать целый ряд нюансов, связанных с первоначальным взносом, который требуют банки. Другими словами, без денег в достаточном количестве осуществить описанный замысел будет невозможно.
Я не открою вам огромной тайны, друзья мои, если констатирую тот факт, что многие гиганты современного бизнеса смогли, если не сколотить свой капитал именно на операциях с недвижимостью различных категорий, то, как минимум, существенно его преумножить.
Например, легендарный миллиардер Дональд Трамп по праву считается самым настоящим монстром (в хорошем смысле этого слова) в обсуждаемом нами сегменте рынка. Еще в студенческие годы совместно со своим отцом Дональд стал владельцем жилого комплекса, насчитывающего 1200 квартир, который был отреставрирован и распродан. А миллиардное состояние ему принесли несколько более чем успешных сделок с недвижимостью в Нью-Йорке.
Основные способы инвестирования
Сегодня каждый из вас может на просторах всемирной паутины встретить, как их называют, убойные стратегии, разработанные для потенциальных инвесторов, желающих вкладывать средства в жилую или коммерческую недвижимость. Вот некоторые из них:
- Рентные жилые помещения. Вполне заслуженно данный способ инвестирования можно назвать одним из наиболее выгодных, поскольку доходность определяется двумя факторами – ростом рыночной стоимости каждого квадратного метра, а также арендными платами. Многие расценивают аренду, как самостоятельный и основной источник дохода
- Вложения в рынок вторичного жилья. Прибыльность в данном случае определяется с ростом стоимости объектов недвижимости. Однако, стоит учитывать и потенциальные риски, связанные с возможным понижением цены. Для извлечения максимальной выгоды необходимо совершить покупку на пике понижения
- Инвестиции в объекты недвижимости на стадии их строительства. Существует такое условное понятие, как фаза «котлован». Любая недвижимость намного дешевле обойдется потенциальному покупателю именно до окончательной сдачи в эксплуатацию.
Именно по этой причине такая стратегия инвестирования может принести большую прибыль. Но, не все так уж просто! Вам в обязательном порядке следует учесть ряд обстоятельств, которые смогут стать крайне негативными. Речь идет о срыве сроков застройки, отсутствии всех необходимых документов у застройщика, банкротство основного инвестора и прочее
- Стратегия, получившая практически официальное название «Купил – Отремонтировал — Перепродал». На сегодняшний день – это, пожалуй, самый популярный , доступный даже начинающим инвесторам. Его суть можно понять по названию. По большому счету, даже те из вас, кто перед продажей своей квартиры делал в ней косметический ремонт, невольно следовал этой стратегии.
Наиболее широко и успешно она применяется в Великобритании, где более 50 процентов домовладельцев повышают стоимость своего жилья именно за счет реконструкций.
Отдельного внимания заслуживает стратегия, называемая флиппингом. Сразу же должен вас предупредить – она наиболее рискованная, по сравнению со всеми остальными. Для ее осуществления используются и новостройки, и вторичное жилье. Большинство инвесторов рассматривают вложения в недвижимость, как долгосрочные.
В ситуации с флиппингом дело обстоит совсем наоборот потому, что объекты перепродаются в рекордно короткие сроки. С одной стороны такие действия связаны с большим риском и требуют определенного опыта. С другой – их результатом может стать быстрое получение прибыли, достигающей 35 процентов от суммы вложений в покупку.
На этом наш обзор стратегий, к сожалению, завершен, но я надеюсь, что он был информативен и полезен для вас. Желаю всем вам удачи во всех ваших коммерческих начинаниях и уже действующих проектах и до скорых встреч, друзья!
Сразу скажу, что я не тренер по инвестированию, обучать я этому не буду, а просто хочу рассказать с точки зрения обывателя, того самого «ученика», который уже реализовал один цикл инвестиций в недвижимость – для тех, кто тоже думает на эту тему, сомневается, решается.
Мой дом – желтый.
Про инвестирование в недвижимость я узнала еще в конце 2015 года (чуть больше года назад на момент написания поста), с того момента изучала эту тему, слушала вебинары Наташи Закхайм и ее учеников, которые после обучения у нее тоже пошли в тренеры по инвестированию в недвижимость по её же технологии, читала статьи, смотрела видео на Ютуб, изучала рынок.
Как инвестировать в недвижимость
Технология на самом деле проста – взять кредит, на эти деньги купить недвижимость, сделать ремонт (или уже с готовым сразу купить), найти арендаторов и из этих денег выплачивать кредитный платеж. Что может быть проще. Все понятно и прозрачно. Банковские деньги работают на тебя.
Конечно, как и везде, есть свои нюансы – какую недвижимость купить – жилую или коммерческую; где, какую стратегию выбрать – аренды или перепродажи; если аренды, то кому; как делать ремонт, если ты его никогда не делал; как понять, ЧТО будет сдаваться. Но эти все нюансы тоже несложно прорабатываются – много информации по вложению в недвижимость есть в открытом доступе, при желании её можно найти.
В моем случае, для реализации этой технологии были два основных затыка. Первый – в получении кредита. Т.к. официально я могу подтвердить совсем небольшой доход, а ИП, как известно, банки не любят. Поэтому я даже почти не ходила в банки, точнее, направила онлайн-заявки в два или три, но отказы подтвердили мои предположения. И второй – в ремонте. Ремонт я никогда не делала, он меня безумно пугал, и с ремонтом я связываться не хотела.
Однако кто ищет, тот всегда найдет. Поэтому выходом из первого затыка стало обращение в банк, где я когда-то работала, а также брала автокредит, и, пользуясь своим статусом бывшего сотрудника и благонадежного заемщика, кредит под залог существующей недвижимости мне все-таки утвердили. Правда, по немного повышенной ставке 16,75% и всего на 15 лет.
Параллельно я подала документы через кредитного брокера, который мне нашел банк, где с моими документами мне одобрили ипотеку по госпрограмме на почти готовый новострой под 11,65%. Только, чтобы воспользоваться этим кредитом, мне нужно было внести 40% первоначальный взнос и оплатить 200К услуги брокера. Забегая вперёд скажу, что это решение я крутила, как могла, очень хотела им воспользоваться, однако в итоге мне пришлось от него отказаться, т.к. ресурсов на реализацию уже не хватало.
А решением вопроса с ремонтом стало просто решение покупать готовый объект. Разумеется, по планировке этот готовый объект с ремонтом должен был подходить под мою инвестор-стратегию .
Стратегии инвестирования в недвижимость
Стратегии я тоже рассматривала разные. Сначала это была: 2-3 комнатная квартира, деление на студии и сдача помесячно. Потом я смотрела инвестиционный дом за тот же бюджет, деление его на студии и сдача помесячно. Потом я рассматривала таунхаусы, деление их на квартиры-студии и перепродажа по долям. Но в ходе поиска и просмотра объектов – по разным причинам от этих стратегий я отказалась.
Даже мне попалось одно замечательное предложение (и я еще обязательно к нему вернусь на одном из будущих циклов ) – это доля в квадрохаусе, с 4мя автономными и изолированными квартирами-студиями и готовым ремонтом (как мне надо), спроектированными под меня сразу на этапе строительства дома, в черте города, с отличной транспортной доступностью и совсем немного больше моего бюджета. Как бы мне не хотелось те 4 готовые студии, на тот момент я все же от него временно отказалась, т.к. это уже было бы инвестирование в строительство , а свой первый цикл я хотела опробовать на чем-то более простом.
На этапе выбора стратегии инвестирования еще одним затыком стало то, что по таблице доходности ни одна из стратегий инвестирования в квартиры (1-3 студии) не закрывала мне кредит на одобренных условиях. Для окупаемости моего платежа по кредиту нужен был либо большой объект (4-7 студий) либо два объекта. Однако большой хороший объект для инвестирования я не тянула по бюджету. Или это был бы большой, но очень плохонький объект. Поэтому я остановилась на решении: маленький, но очень хороший объект + моя существующая недвижимость. Тогда аренда с двух объектов окупает стоимость кредита.
Инвестор в недвижимость
Здесь нужно сказать, что даже с одобренными решениями из моего бывшего банка и банка, найденного мне брокером, даже с учетом некоторой подкованности в теме инвестирования в недвижимость , понимания сути технологии и некоторой внутренней «кухни», даже со всеми расчетами доходности по разным стратегиям инвестирования , я все равно как-то не могла решиться. Прокрастинировала. Нет, не боялась. А как-то просто тормозила. Все решения принимала медленно и не спеша. Никуда не торопилась. Всё мне казалось, что я чего-то не учла.
В итоге я остановилась на такой стратегии: 1-комнатная квартира (по факту евродвушка – когда 1 комната сразу объединена с кухней), с ремонтом, в новом доме без газа, недалеко от одного из аэропортов, деление на студии, одну из которых – сдача посуточно, в другой – проживаю сама. Перестала метаться и стала искать объект только под свою стратегию инвестиций в недвижимость .
Инвестирование в недвижимость
Вопрос с перепланировкой я тоже решила просто. Т.к. я не хотела ничего делать незаконно, а найти жилой объект в нужном мне месте с отличным ремонтом за мой бюджет и узаконить там перепланировку на две студии (каждая – с собственной кухней и с/узлом) оказалось делом почти фантастическим, я обратила свой взор на апартаменты. Это такие же квартиры в новых ЖК, только со статусом «нежилое». В них нельзя прописаться, зато можно внутренние перегородки и мокрые точки переносить как тебе нужно. И по стоимости, даже со свежим ремонтом, они идут ниже рынка на жилые квартиры в том же доме.
После месяца поисков я нашла почти подходящий объект инвестирования («почти» – потому что пришлось пожертвовать транспортной доступностью): евродвушка 33 м на 2 этаже 14-эт нового дома (2014 г сдачи), с отличным ремонтом, двумя мокрыми точками, огромным с/узлом (который при необходимости можно разделить потом на два), и встроенной кухней в одной из комнат.
Я ставлю только перегородку с межкомнатной дверью на студию с кухней, где живу сама, докупаю некоторую мебель, в другую (сдаваемую) комнату я купила мобильную мини-кухню и подключила её к водоснабжению и водоотводу. С/узел пока оставила общий на две студии. И по ходу дела решила, что я морально не готова к бесконечному потоку посуточных людей за стеной и в моем общем с/узле, поэтому вторую студию все же сдаю помесячно.
В итоге мой платеж по кредиту закрывается суммой аренды от первой квартиры (той, что в залоге) и от одной студии в этой, инвесторской, квартире. Пока я живу здесь во второй студии, платеж банку закрывается «в ноль», без дохода. Когда съеду из этой студии, доходом будет сумма аренды от этой второй студии.
Все договора с арендаторами я подписываю на ИП имени себя, все доходы от сдачи аренды я показываю официально в декларации и плачу с них налог 6% по УСН. Возможно, перейду на патент, пока не считала.
Ошибки при инвестировании в недвижимость
Очевидно, у всех свои ошибки, но у меня была одна существенная. Из-за которой уже при заселении выявился огромный (сложно устранимый!) недостаток, который перечеркивает все достоинства этого объекта. Одна из пяти квартир на этаже – курит на лестничной площадке. Не обращая внимания ни на какие просьбы – ни мои, ни соседей, ни управляющей компании, участковый им не указ, на закон они плевали, как и на мнение и здоровье других жильцов, включая детей.
Лично для меня бесконечный дым и адская вонь в общем коридоре и подъезде – неприемлемы. Поэтому (и в любом случае) – очень и очень настоятельно рекомендую (и сама так сделаю в следующий раз!) – не поленитесь и не постесняйтесь пройтись по всем соседям на этаже, рядом с вашим будущим объектом – ДО сделки, и просто мельком перекиньтесь с ними парой слов и выясните моменты, которые для вас существенны.
А вы задумывались о том, чтобы инвестировать в недвижимость? Может быть, у вас уже есть свой опыт? Поделитесь им в комментарии ==>>
